Изменение правового статуса апартаментов. Что изменит закон об апартаментах? Апартаменты в налоговом законодательстве

Концепция федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов разработана по заказу московских властей

За круглым столом в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства на прошлой неделе президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева представила концепцию федерального закона о статусе апартаментов . Проблема апартаментного формата жилья уже несколько месяцев обсуждается на уровне правительств Москвы и РФ, но конкретные детали нового законопроекта обнародованы впервые.

Если коротко, то апартаменты могут получить статус жилых помещений - но без инфраструктуры в пешей доступности, с более высоким уровнем налогообложения и дорогой «коммуналкой». Соответствующие предложения содержатся в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного по заказу московских властей.

Институт экономики города предлагает ввести в законодательство новые понятия: апартаменты, дом смешанного использования (ДСИ) и многофункциональное здание (МФЗ).

Согласно концепции законопроекта, апартаментами следует считать жилые помещения в ДСИ, как совокупность всех жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования в МФЗ или его структурно обособленной части. В свою очередь МФЗ – это здание в общественно-деловой зоне, а не дом в жилой зоне – с жилыми и нежилыми помещения.

В отличие от квартир в многоквартирных жилых домах, у апартаментов будет несколько отличительный правовой статус.

Во-первых, апартаменты не нужно будет обеспечивать социальной инфраструктурой в пешей доступности. Например, их обитатели будут иметь право пользоваться школами-детсадами, но не поблизости.

Во-вторых, плата за коммунальные услуги в апартаментах будет как в нежилых помещениях, расположенных в МФЗ. На практике это означает, что обитателям апартаментов придется больше платить за «коммуналку», чем жильцам обычных квартир – в среднем на 20%.

Кроме того, предусматривается иной режим налогообложения для апартаментов, в них будут более высокие ставки имущественных налогов по сравнению с квартирами (от 0,5%). Экспертами Института предлагается сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных домах, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. При этом владельцам апартаментов придется платить налог не только за свое помещение, но и за общее имущество в МФЗ – как в коммерческой недвижимости.

Покупателям апартаментов также не придется рассчитывать на субсидии и компенсации в виде налоговых вычетов.

Все это относится к новым проектам, которые будут сдаваться в эксплуатацию уже после принятия закона и именно как апартаменты. Для разрешения проблемы с уже построенными апартаментами, которые юридически являются нежилыми помещениями, Фонд «Института экономики города» предложил установить переходный период, во время которого их можно перевести в жилье по особому порядку и по особым правилам.

Причем, эти правила в регионах должны будут разрабатывать для себя сами и финансировать за свой счет с возможным участием владельцев апартаментов. Жилой статус при этом смогут получить не все уже существующие апартаменты, а только отвечающие требованиям по безопасному проживанию граждан.

А когда переходный период закончится, по мнению экспертов «Института экономики города» следует запретить проживание в нежилых помещениях, сформулировав такое положение в Жилищном кодексе.

Комментарии

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

– В рамках предлагаемых мер ожидаются определенные послабления для будущих владельцев апартаментов, касающиеся использования социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник и т.д. Однако нельзя сказать, что данная категория недвижимости будет полностью приравнена к квартирам: коммунальная плата и налоги будут выше, чем для квартир.

Безусловно, это послужит причиной для снижения интереса со стороны покупателей, поэтому девелоперы будут вынуждены предлагать дисконты на данный формат, если говорить о массовом сегменте. В случае с более дорогими апартаментами, интерес к ним сохранится на прежнем уровне, т.к. здесь определяющими факторами выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта.

Эти меры нельзя назвать заградительными, поскольку даже при существующем положении вещей апартаменты пользуются стабильным спросом и находят своих покупателей, несмотря на все «неудобства», связанные со статусом «жилого нежилья».

На сегодняшний день апартаменты занимают порядка 30% в структуре спроса рынка московской недвижимости. Средняя цена апартаментов сегодня составляет около 320 тыс. рублей за 1 кв. м, для сравнения средняя стоимость всех новостроек в Москве (включая апартаменты) на сегодняшний день приравнивается к 300 тыс. рублей за 1 кв. м.

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group:

– Законопроект решает часть из тех проблем, которые возникли в связи с развитием рынка апартаментов. В частности, станет возможной регистрация по месту жительства, вероятно, снизится налоговая нагрузка.

С предложением о запрете проживания в нежилых помещениях вряд ли можно согласиться. Это предложение входит в противоречие с Конституцией Российской Федерации, которая провозгласила право каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства. Это соответствует Международному пакту от 16 декабря 1966 года «О гражданских и политических правах» и подтверждается судебной практикой. В частности, постановление Европейского суда по правам человека от 20 июня 2006 года по делу «Бабилонова (Babylonova) против Словакии» говорит о том, что «никакие публичные интересы не могут служить оправданием такой системы регистрации, при которой официальная регистрация по постоянному месту жительства не соответствует фактическому месту проживания».

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:

– Доля апартаментов на рынке недвижимости Москвы последние 5 лет неуклонно росла, власти давно начали обращать внимание на такой казус, как официальный статус нежилья у помещений, которые и проектируются, и строятся, и продаются как жилье для постоянного проживания. Зачастую из-за этого казуса покупатели не осознавали в полной мере слабые стороны «нежилья для проживания», ориентируясь только на цену и расположение.

В разное время апартаменты хотели запретить, затем – приравнять к жилью, с теми же требованиями к наличию бытовой и социальной инфраструктуры, что и у обычных многоквартирных домов. И то и другое, фактически, не давало возможности девелоперам развивать этот формат недвижимости, убивало его.

Проект закона – попытка найти золотую середину – пусть апартаменты остаются, ведь они востребованы рынком, но при этом имеют ряд понятных и прозрачных для покупателей особенностей – более высокий уровень налогообложения, повышенные тарифы на коммунальные услуги. Покупатель должен понимать, что, если он покупает квадратные метры в комплексе с апартаментами, где нет своей социальной инфраструктуры – значит он будет ограничен в выборе детского сада или школы рядом с домом, поскольку при строительстве комплекса апартаментов девелопер не был обременен социальными метрами, именно на этом сэкономил, но зато смог предложить покупателям более низкую цену.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

– Инициатива сделать апартаменты жильем второго сорта является весьма спорной. По сути, новый закон абсолютно не решает сегодняшние проблемы в сегменте апартаментов, а просто описывает сложившуюся ситуацию. Во-первых, по-прежнему остро стоит вопрос с отсутствием в комплексах апартаментов необходимого количества инфраструктурных объектов. Во-вторых, жители будут вынуждены платить повышенные коммунальные платежи. В-третьих, не решается вопрос с повышенными налоговыми ставками. По сути, единственное новшество заключается в другом статусе апартаментов, а именно – в переводе их в жилую недвижимость. Соответственно, единственное преимущество данного законопроекта – это возможность оформления постоянной регистрации.

В целом, принятие такого закона будет являться «шагом назад», поскольку у застройщиков появится официальная возможность строить объекты без инфраструктуры, что в итоге приведет к еще большей нагрузке на уже работающие социальные учреждения. Таким образом, рассматриваемая инициатива не предлагает ничего нового для комфортного проживания собственников апартаментов, скорее она выгодна только девелоперам, стремящимся максимально снизить себестоимость проекта за счет сокращения объектов социальной и коммерческой инфраструктуры.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

– Отрадно, что за апартаментами наконец-то признают жилой статус. Настораживает, что при этом их нежилое прошлое в том или ином виде планируется сохранить (невозможность получения налогового вычета, повышенная ставка имущественного налога, повышенные коммунальные платежи, налог за МОПы и проч.).

Непонятна предложенная авторами закона дискриминация формата апартаментов с точки зрения налогообложения, в частности налог на общее имущество. Здесь явно прослеживается офисный подход. Корректнее говорить о единой ставке на апартаменты и квартиры, а все нюансы решать за счет разной кадастровой стоимости. К сожалению, невзирая на революционность закона и его ожидаемость рынком в таком варианте он вряд ли окончательно решит проблему сегмента.

В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты. Что именно предлагает министерство и почему документ нуждается в серьезной доработке - читайте в настоящей статье.

Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в МФЗ

Итак, начну с того, что законопроект декларирует, что жилище может находиться не только в многоквартирных домах, но и в многофункциональных зданиях (МФЗ). Соответственно, он распространяет право граждан на жилье, расположенное в МФЗ. В этой части проект узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже лет 15 строятся огромные единые комплексы. Они включают в себя не только жилые помещения, но и общественные, торговые и даже деловые объекты.

Кроме того, документ признаёт владельцев апартаментов одной из сторон жилищных правоотношений. До сих пор собственники апартаментов не считались их участниками.

Определение апартаментов

Впервые на законодательном уровне проект даёт определение и самим апартаментам. Он относит к ним структурно обособленные жилища в МФЗ, которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Вроде бы всё ясно. Однако если мы откроем ЖК РФ и найдем определение квартиры, то увидим, что законодатель считает квартирой также структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только уже в многоквартирном доме.

Получается, что апартаменты отличаются от квартиры только своим местонахождением. Они располагаются исключительно в многофункциональных зданиях. Данное определение сразу же вызывает один большой вопрос.

«Исчезновение» квартир из многофункциональных зданий

Указывая на апартаменты как на единственные жилые помещения в МФЗ, авторы текста обходят молчанием обычные квартиры. Получается, что их вообще нет в таких зданиях. Согласен. Есть много МФЗ, в которых отсутствуют квартиры. Например, гостинично-деловой центр «Парк Победы» в Москве. В нем имеется бизнес-центр, отель, торговые и развлекательные залы и апартаменты. Нет только обычного жилья.

Однако приложение «Б» к Своду правил о многофункциональных зданиях и комплексах прямо говорит, что в многофункциональных зданиях могут быть как апартаменты, так и жилые помещения. Классический пример - многофункциональный комплекс «Фили Град» в столице. Он находится рядом с Филевским парком. В его зданиях соседствуют не только деловые, общественные и торговые помещения, но и квартиры с апартаментами. Подобных объектов сейчас строится много в Москве и других городах России. Более того, есть здания, имеющие по два входа с отдельными холлами. Один для жильцов, а другой - для сотрудников фирм офис-центра.

Получается, что с введением в силу рассматриваемого закона обычные квартиры в МФК (МФЗ) как бы выпадут из правового поля. Понятно, что этого не может быть. Просто авторы допустили смысловую ошибку. Либо никогда не бывали в МФЗ.

Перевод нежилых помещений в апартаменты

Документ предусматривает, что владельцы нежилых помещений в зданиях, которые сданы (или будут сданы) заказчикам до 01.01.2019 года, имеют право перевести свою собственность в апартаменты до 31.12.2021 года. Управление таким строением будет осуществляться по правилам для многофункционального здания.

Статья законопроекта, предусматривающая данное положение, вообще требует более точных формулировок и уточнений. О каких постройках идет речь? Я специально показал эту норму собственникам коммерческой недвижимости и некоторым чиновникам. Они ее поняли так, что владельцы данных помещений в многоэтажном доме смогут перевести свои объекты в апартаменты, после чего это здание будет управляться по правилам МФЗ. Но это же нонсенс. Никто не разрешит перевести многоквартирный дом в многофункциональный.

Краткие выводы

Уже при беглом прочтении можно понять, что данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений. На этом плюсы документа, пожалуй, и заканчиваются. Далее идут сплошные минусы. Например, определение апартаментов. Единственный признак, по которому апартаменты отличаются от квартир - это местонахождение в многофункциональном здании. Но как мы выяснили, в МФЗ могут располагаться и квартиры. Так что определение, предложенное авторами документа, некорректно.

К недостаткам проекта можно отнести тот факт, что он исключает наличие апартаментов в многоквартирных домах и квартир в многофункциональных зданиях. А это полностью противоречит рыночным реалиям сегодняшнего дня. Кроме того, совершенно непонятно, можно ли переводить нежилую недвижимость, находящуюся в обычных многоэтажных домах, в апартаменты?

Ко всему прочему, документ ничего не говорит о защите прав дольщиков - собственников апартаментов при банкротстве застройщика. Признавая эту категорию объектов жилыми помещениями, государство обязано внести изменения и в закон о банкротстве. В частности, владельцы апартаментов должны иметь право на предъявление требований о передаче жилой недвижимости и формирование отдельного реестра при банкротстве. Однако законопроект ничего об этом не говорит.

http://regulation.gov.ru/#

Ст.1. Проекта.

Ст.16 Жилищного Кодекса РФ

Свод Правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года

Например, многофункциональное высотное здание «Ладья» в Самаре. Оно является и жилым домом, и бизнес-центром.

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Из-за кризиса девелоперы ищут нестандартные решения: недостроенные бизнес-центры пытаются переводить в апарт-комплексы, меняют специализацию и из коммерческой недвижимости уходят в жилую и т.д. Осенью Госдума готова рассмотреть законопроект, подготовленный Минстроем РФ и фондом «Институт экономики города», об «амнистии» апартаментов. Портал сайт решил выяснить, как изменится рынок, если апартаменты получат статус жилых объектов.

«Москва-Сити» как катализатор рынка апартаментов

Об апартаментах как о массовом явлении заговорили после 2006 года, когда в ММДЦ «Москва-Сити» было введено несколько комплексов. Вице-мэр Москвы, глава Стройкомплекса, Марат Хуснуллин говорил, что столичные власти разрешили строить апартаменты, чтобы создать цивилизованный рынок арендного жилья. Девелоперы, не обремененные необходимостью создавать инфраструктуру апарт-комплексов, начали возводить апартаменты. Покупатели в свою очередь использовали открывшиеся возможности де-факто покупать квартиры в выгодной для себя локации на 15-20% ниже рынка жилья. Однако такое положение дел не могло продолжаться вечно, городу не нравилось, что застройщики строят в лакомых локациях не обремененные инфраструктурой объекты, используемые для постоянного проживания.

В 2014 году Москомстройинвест начал даже вести «просветительскую работу» с гражданами, объясняя, что покупатели апартаментов не смогут прописаться, пользоваться объектами соцкультбыта и т.д.

Что интересно, новый законопроект ситуацию в корне не меняет. Согласно инициативе, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в домах смешанного использования (ДСИ) или войдут в состав многофункциональных зданий (МФЗ). (Терминологию предлагает Институт экономики города). Апартаменты, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, Институт экономики города предлагает перевести в жилье «второго сорта», где можно будет зарегистрироваться, но пользоваться детскими садами и школами придется по остаточному принципу - ребенка из апартаментов возьмут, только если останутся свободные места. Кроме того, новый законопроект не отменяет повышенный налог на имущество, услуги ЖКХ будут оплачиваться по ставкам как с коммерческих объектов (в среднем платеж выше в два раза, чем за традиционную квартиру аналогичной площади). Покупатели апартаментов не смогут оформить налоговый вычет. Кому же нужен такой законопроект и как он изменит рынок?

Перевод апартаментов в статус жилья убьет рынок?

«Не будь «амнистия» выгодна продавцам, то есть девелоперам, никакого перевода, естественно, не было бы, - уверена Мария Литинецкая, - «Легализация» апартаментов позволит застройщикам пересмотреть их стоимость, которая, скорее всего, вырастет и станет сопоставимой с ценами на квартиры. Кроме того, в результате «превращения» в жилье апартаменты станут более понятным и привлекательным форматом для конечных потребителей.

Кто ранее приобрел апартаменты, явно останется в выигрыше, для них «амнистия» - приятный бонус: они фактически приобрели квартиру с хорошим дисконтом к рынку, экономия при этом составила сотни тысяч рублей.

О том, что при прочих равных покупатели приобретают все-таки более понятный продукт - квартиры - свидетельствует ситуация в MR Group. Как отмечает Мария Литинецкая, после перевода части апартаментов в жилье стоимость квартир (бывших апартаментов) увеличилась примерно на 10%. В ценовом выражении в среднем это составляет порядка 600 тыс. рублей. При этом, несмотря на разницу в стоимости, бОльшим спросом пользуются именно квартиры, доля которых в настоящий момент составляет порядка 85% среди всего предложения проекта.

Весьма негативно к законопроекту относится партнер Rusland SP Андрей Бойков. Он вообще считает, что инициатива может убить рынок. «Вопрос пока стоит не о переводе апартаментов в жилье в чистом виде, а о частичной смене правового статуса данного сегмента недвижимости, - уточняет он. - Речь в основном идет о дополнительной нагрузке апарт-проектов социальной инфраструктурой, которая обязательно предусматривается при строительстве жилых комплексов. Вопрос объемов социальной инфраструктуры (будут ли они такими же, как при реализации жилья, либо меньше) - пока остается открытым».

Стоит ли сомневаться, что дополнительная нагрузка неизбежно увеличит себестоимость строительства, а та в свою очередь «потянет» вверх стоимость квадратного метра?

Основное преимущество апартаментов перед жильем в виде сниженной стоимости (до 25%) может частично или полностью нивелироваться, - говорит Андрей Бойков. - Кроме того, вопрос прописки, а также увеличенной налоговой нагрузки из-за нежилого статуса остается открытым и в новом законопроекте. Соответственно, реализация апартаментов может оказаться в принципе не очень интересным для девелоперов делом, поскольку спрос со стороны конечных покупателей может быть снижен.

С Андреем Бойковым отчасти согласен и руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров:

Повышенные ставки налога по сравнению с жильем уже заставляют задуматься некоторые категории покупателей о целесообразности покупки апартаментов. Невозможность пользоваться инфраструктурой при повышенной ставке налога и неизбежный рост цен при разрешении регистрироваться в апартаментах приведет к потере интереса к данному сегменту существенной части потребителей. Однако это не относится к элитному сегменту, а влияет в большей степени на апартаменты комфорт- и бизнес-класса.

Эволюция рынка: от жилья для одиночек к жилью для всей семьи

На вопрос, изменится ли портрет покупателя при принятии законопроекта, эксперты отвечают по-разному.

Как считает Мария Литинецкая, после перевода апартаментов в жилье среди покупателей увеличится доля семей с детьми, поскольку именно для них был критичным запрет на постоянную регистрацию. Соответственно, большим спросом станут пользоваться многокомнатные квартиры (бывшие апартаменты).

Однако эту точки зрения не разделяют другие эксперты.

Апартаменты чаще всего строят в районах, где недвижимость не самая дешевая. А значит для человека, обратившего на них внимание, это в любом случае не первая покупка недвижимости, - говорит генеральный директор ИК «Инцентра» (МФК «Ханой-Москва») . - Среднестатистический покупатель - это состоявшийся человек среднего возраста и старше. В целом портрет покупателя изменится не критично. Изначально апартаменты - это не первая недвижимость, а скорее инвестиционная покупка или жилье для детей.

Как отмечает Андрей Хитров, в течение последних нескольких лет апартаменты перестали быть жильем «для одиночек» или жильем «для пиджака».

В элитном сегменте покупатель апартаментов ничем не отличается от покупателя квартир. В сегменте эконом-класса апартаменты приобретают те покупатели, у которых недостаточно средств на квартиру в интересующей локации, - говорит эксперт.

Если раньше девелоперы позиционировали апартаменты как место в центре Москвы рядом с работой, куда приходят только переночевать служащие и офисные работники, либо как лофт-апартаменты для творческого кластера, то сейчас все изменилось. Проекты с апартаментами представляют собой комплексную застройку с внутренней территорией (например, I’m, Wine House и прочие), где комфортно проживать всей семьей, в том числе с детьми. На протяжении нескольких последних лет менялся сам продукт.

Мария Литинецкая уточняет, что покупатели апартаментов эконом- и комфорт-класса покупают данную недвижимость для проживания всей семьей. Об этом знают и застройщики, соответственно в массовом сегменте предусматривают наличие объектов инфраструктуры. Не стоит говорить о том, что покупатели апартаментов априори лишены сопутствующей инфраструктуры, - подчеркивает Мария Литинецкая.

«На девелоперах лежит социальная ответственность»

Еще одну проблему, которая может возникнуть с принятием законопроекта, называет Ле Чыонг Шон. Если апартаменты станут жильем с возможностью постоянной регистрации, но с повышенным налогообложением и прочими «радостями», то для неосведомленных покупателей квитанции за услуги ЖКХ или посещение ближайшего детского сада, могут стать неприятным сюрпризом.

«На девелоперах лежит в определенной степени социальная ответственность за то, чтобы люди поняли, что такое апартаменты. В противном случае это очень негативно скажется на рынке: если пойдет волна непонимания, то продажи апартаментов просто встанут. Люди будут думать, что это сложный, малопонятный продукт, а стоит примерно столько же, сколько и квартира», - комментирует Ле Чыонг Шон.

Обмануться в своих ожиданиях могут неопытные клиенты, которые обращаются в сомнительные агентства недвижимости, готовые ради продаж умолчать о некоторых нюансах апартаментов, - уточняет Мария Литинецкая.

Она не считает, что путаница в головах покупателей квартир или апартаментов будет носить массовый характер. Если еще два года назад клиенты покупали апартаменты, не задумываясь о размере коммунальных платежей и налоговой ставке, то сегодня покупатели более осведомлены в данном вопросе и, прежде чем принять решение, взвешивают все «за» и «против».

Самое главное сегодня - дать покупателям и девелоперам ответ, что же такое апартаменты…

В 2015 году два апарт-комплекса получили статус жилых объектов: проект «Лица» (Capital Group) и МФК «Водный» (MR Group). Редакция портала Novostroy-M.ru встречалась коммерческим директором компании Capital Group Алексеем Белоусовым, в интервью изданию он объяснил причины перевода апартаментов в жилье.

Ранее Марат Хуснуллин говорил, что с начала года власти рассмотрели перевод в жилую недвижимость 8 проектов с апартаментами. В этом году, по данным Марии Литинецкой, статус жилой недвижимости планируется присвоить МФК «Фили Град» и от девелопера MR Group и т.д.

Для перевода уже построенных апартаментов в жилую недвижимость необходимо соответствие проекта требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Если на объект оформлено право собственности, застройщик обращается в Межведомственную комиссию по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Если будет принято положительное решение, то вносятся изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество и выдается новое свидетельство о собственности.

Что касается перспективы внесения изменений в ЖК РФ, то эксперты сходятся во мнении, рано или поздно это обязательно произойдет. Весь вопрос - когда будет принято окончательное решение, и в каком виде оно войдет в ЖК окончательно.

Я не думаю, что правительство будет долго откладывать вопрос о статусе апартаментов, - считает Мария Литинецкая. - Обсуждение дальнейшей судьбы формата и так растянулось на весь 2014 год и половину 2015 года. Неопределенность мешает дальнейшему развитию рынка, поэтому самое главное сегодня - дать покупателям и девелоперам четкий ответ, что их ждет при покупке и строительстве апартаментов.

Не стоит ждать изменений в ЖК РФ до конца года, полагает Андрей Бойков. По его мнению, вопрос с апартаментами будет решен к концу 2016 года. Он также отмечает, что не все проекты апартаментов являются «псевдожильем». В ряде случаев это именно гостиницы кратко- и среднесрочного проживания, а покупатели таких апартаментов в большинстве своем инвесторы, приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду. Пример - комплекс группы «Пионер», «Вертикаль» компании NAI Becar и другие.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства подготовило законопроект, приравнивающий апартаменты в многофункциональных зданиях к обычным квартирам. Это позволит собственникам апартаментов получать в них регистрацию и пользоваться социальной инфраструктурой в своем районе.

Фото: портал Москва 24/Лидия Широнина

Законопроект, подготовленный Минстроем, вводит понятие многофункционального здания, в котором могут быть расположены как нежилые, так и жилые помещения – апартаменты. Документ определяет, что апартаменты – это «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием». К апартаментам в многофункциональных зданиях применяются те же нормы Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Законопроект разрешает собственникам нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, перевести эти помещения в апартаменты до 31 декабря 2021 года. Впрочем, конкретные решения относительно конкретных условий и порядка такого перевода отдаются на усмотрение региональных властей. Законопроект Минстроя лишь требует обеспечить «безопасность постоянного проживания граждан в таких помещениях и безопасную эксплуатацию таких помещений».

Новый закон станет приятным сюрпризом для многочисленных владельцев апартаментов. Сегодня доля этого типа недвижимости на рынке новостроек Москвы составляет 20–25%. Только за прошлый год в эксплуатацию было введено около 800 тыс. кв. м апартаментов – в два раза больше, чем годом ранее.

Только за прошлый год в Москве введено около 800 тыс. кв. м апартаментов – в два раза больше, чем годом ранее

И застройщику, и покупателю этот вид недвижимости обходится дешевле обычных квартир за счет сниженных нормативных требований – по инсоляции, звукоизоляции, санитарным нормам, а требования к социальной инфраструктуре для апартаментов вообще отсутствуют.

В результате стоимость 1 кв. м апартаментов оказывается на 30–50% ниже, чем в нормальных квартирах. В условиях снижения доходов населения это зачастую оказывается решающим фактором для покупателей.

Впрочем, с апартаментами связан целый ряд других проблем. В частности, коммунальные и налоговые платежи для этого типа недвижимости рассчитываются по тарифам, которые на 15–20% выше, чем для обычных квартир. Но главная беда в том, что собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию и, соответственно, прикрепиться к поликлиникам, школам, детским садам и другой социальной инфраструктуре.

Разговоры о необходимости признать апартаменты жильем ведутся уже несколько лет. Однако все они упирались в несоответствие апартаментов нормам, установленным для жилых помещений. Ситуация начала меняться только в этом году.

В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев, отчитываясь в Госдуме о работе кабинета министров, призвал активизировать работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства.

В июне заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что правительство Москвы готовит поправки в законодательство, уравнивающие в статусе апартаменты и жилье.

Для апартаментов установлены пониженные нормативы по инсоляции, звукоизоляции, санитарным показателям, а требования к социальной инфраструктуре отсутствуют полностью.

В сентябре Институт экономики города направил в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ предложения о внесении поправок в Жилищный кодекс, признающих апартаменты одним из типов жилой недвижимости. Собственно, эти предложения и легли в основу законопроекта, опубликованного Минстроем.

Главный плюс этого документа – право владельцев апартаментов на регистрацию и пользование социальной инфраструктурой по месту жительства. Впрочем, некоторые ограничения сохранятся. Так, по сообщениям источников, власти собираются сохранить для апартаментов повышенные ставки налога на имущество и тарифов на коммунальные услуги. К тому же статус жилых помещений получат не все существующие апартаменты: такой возможности будут лишены помещения, находящиеся по соседству с действующими производствами, особенно вредными.

Соседи имеют право открыть швейный цех, стоматологический кабинет или ресторан, сдавать свои апартаменты в наем кому угодно и так далее

В любом случае покупатели апартаментов должны учитывать риск, что их соседи могут при желании заниматься коммерческой деятельностью. Например, открыть швейный цех, стоматологический кабинет или ресторан, сдавать свои апартаменты в наем кому угодно и так далее, сделав проживание в апартаментах максимально некомфортным.

Из-за таких этих ограничений и рисков цена апартаментов даже после вступления в силу нового закона останется ниже стоимости нормальных квартир. Но, скорее всего, уже не на 50%, а лишь на 10–20%.

Для риелторов и застройщиков новый закон может стать серьезной головной болью, поскольку на затоваренный рынок московской жилой недвижимости выйдет большой объем нового предложения. Так что снижение цен на столичное жилье продолжится ускоренными темпами, особенно в сегменте бюджетного жилья.

Речь идет о проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.

Основные нововведения

Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".

По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.

Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).

Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.

И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность "прописки".

Жилье или отели?

Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.

Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.