Перепланировка в новостройке: что нужно знать. Как правильно узаконить перепланировку в новостройке Можно ли сделать перепланировку новостройке

Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке , — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. «квартирой со свободной планировкой».

…застройщики сильно сомневаются в своем умении предлагать покупателю именно тот продукт, который ему нужен, иначе бы стены стали появляться не только на бумаге…

Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что , расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.

Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке

В настоящее время порядок согласования перепланировки на территории Москвы определяется столичного правительства (приложениями к нему). В конце 2012 года в текст документа были внесены существенные изменения и дополнения. Они были оформлены постановлением правительства Москвы от 26.12.2012 г. Поэтому принято говорить о постановлении 508-ПП в редакции постановления 840-ПП. Указанный документ (приложения к нему) предусматривает перечень работ, подпадающих под требование о согласовании проекта, устанавливают запрет на проведение целого ряда работ, регламентируют порядок оформления перепланировки, ее сроки, а также состав документов.

Перепланировка в новостройке до получения собственности

По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

• договор участия в долевом строительстве или договор цессии (оригинал или нотариально заверенная копия);
• разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (копия);
• акт приемки-передачи объекта недвижимости (оригинал или копия);
• согласие застройщика на перепланировку;
• справка от застройщика, подтверждающая исполнение участником долевого строительства всех обязательств из договора.

Как оформить перепланировку в новостройке?

При планировании будущего устройства квартиры, а также ремонта в ней необходимо учитывать ряд ограничений. Наиболее часто возникают вопросы в связи с переносом санузла или кухни, ее объединением с жилой комнатой. На нашем сайте размещена специальная статья на эту тему, ссылка на которую была представлена чуть ранее по ходу текста.

Следующий вопрос связан с изготовлением полов, что подразумевает, в частности, устройство стяжки. Ранее для этого требовалось подготовить проект и согласовать его. Последние новеллы предусматривают такой порядок только для случаев изменения конструкции пола (см. п. 2.2.6 Приложения № 1 к постановлению 508-ПП в редакции постановления 840-ПП). Термин «изготовление» был исключен из текста. Подобное нововведение можно считать послаблением для собственников квартир в новостройках.

Результаты перепланировки оформляются специальным актом после выхода представителя Мосжилинспекции на объект и при наличии . В условиях ремонта в новостройке к таким работам относится изготовление , а также в помещениях, образующих «мокрые зоны». Данный акт подписывается до начала ведения последующих работ, когда есть возможность должным образом осмотреть гидроизоляцию и проверить ее надлежащее исполнение. Для ведения работ, связанных с устройством гидроизоляции, подрядная организация должна иметь свидетельство СРО о допуске к указанной деятельности. В последнее время мы стали замечать, что застройщики все чаще сдают квартиры в новостройках с уже изготовленной гидроизоляцией (даже если в помещениях отсутствует отделка). В этом случае для ведения ремонта вы можете прибегнуть к услугам подрядчика, у которого отсутствует допуск СРО.

При ремонте сан. узла необходимо помнить, что данное помещение должно быть отделено порожком или уровень чистового пола в нем должен быть ниже уровня пола в прилегающих помещениях на 1—2 см.

В настоящее время вновь действует запрет на объединение лоджии с жилой комнатой. По мнению чиновников, такой запрет обусловлен исключением разрешительной нормы из первоначального текста приложения № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 2.2.9 в старой редакции). Сейчас согласование возможно только в случае устройства разделительной перегородки, например, в виде стеклянных раздвижных дверей. Наличие такой конструкции гарантирует необходимый уровень инсоляции (количество поступающего солнечного света, предусмотренного санитарными правилами), а также обеспечивает целостность первоначального теплового контура.

Хотя установка кондиционеров на фасадах жилых домов, не относящихся к категории памятников архитектуры, разрешена и не требует согласования, следует помнить, что монтаж и эксплуатация такого оборудования должны производиться с учетом действующих строительных и санитарных правил. В частности, не допускается отведение конденсата в границах оконных заполнений (оптимально планировать его отведение в систему канализации). Кроме того, существует ряд гражданско-правовых ограничений пользования фасадом как частью общего имущества многоквартирного дома (см. ).

В настоящее время в большинстве районов Москвы оформлением перепланировки занимаются многофункциональные центры (см. ). Надзор за деятельностью в данной сфере осуществляет Мосжилинспекция. Ее сотрудники могут проконсультировать вас по отдельным вопросам перепланировки и переустройства.

Может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку. При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек. Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2019 году?

Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта , однако в реальности часто делается наоборот . Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

• демонтированы или ослаблены несущие стены;
• создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
• система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
• система отопления вынесена на балконное пространство;
• кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно) ;
• расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
• перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
• площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировка-2019: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться . Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

• перемещение санузла;
• создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
• обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
• другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники , включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение - документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

• акт приемки предоставленного жилья;
• справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Если квартира - ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво - там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию , связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Игорь Василенко

Попробуем разобраться, как правильно получить разрешение на проведение переустройства квартиры до получения права собственности и при этом не нарушить действующее законодательство РФ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Также есть еще некоторые требования к процессу перепланировки.

При ее проведении категорически запрещено:

• увеличивать площадь кухонного помещения или туалета, уменьшая при этом размеры комнаты (забирать больше 25% площади);
• когда на кухне установлена газовая плита, то запрещается объединять помещение с жилыми комнатами;
• категорически запрещено трогать основные стены;
• запрещаются любые действия с коммуникациями, которые распространены по всему дому;
• оборудовать ванную над жилой комнатой соседей, если квартира одноэтажная;
• монтировать полы с функцией обогрева на балконах, которые будут подключены к общей отопительной системе;
• оборудовать на лоджии отопительные батареи, которые подключены к общедомовому отоплению;
• за счет территории жилого помещения запрещено увеличивать балкон.

• запрещено забирать площадь у ванной и санузла в пользу расширения территории кухни. Потому что тогда часть кухни попадает под территорию ванной жильцов, которые живут выше;
  

  Исключение может быть, если это происходит в частном секторе ().

• кухонное пространство можно сделать больше за счет части коридора;
  

  Такие действия не приводят к нарушению пункта об ухудшении условий жизни и не использует квартиру для увеличения ().

• при любой перепланировке в жилых комнатах должно присутствовать природное освещение.
  

  Разрешается оставить кухню без окна, если туда природное освещение будет попадать через стеклянную перегородку.

В процессе перепланировки допускаются такие трансформации:

1. Соединения жилой комнаты и кухни, в которой находится газовая плита, дверным проемом.
   

   Здесь допустима установка арки с дверьми.

   Закрывать их или нет – дело хозяйское, но по-другому кухню совмещенную с гостиной создать не разрешат.

2. Ванную с туалетом разрешается сделать больше, уменьшив коридор. При этом уровень напольного покрытия в этих помещениях должен быть на несколько сантиметров ниже.

А также разрешается проведения новых труб водоснабжения от стояка, но только с сохранением необходимого угла наклона.

Понятие

Перепланировка жилья – это любые изменения в его конструкции, которые влекут за собой перемены в первоначальном виде планировки в техпаспорте на квартиру ().

Законодательство

Есть только два способа получения разрешения на перепланировку квартиры:

1. Первый способ является полностью законным, но может занять очень длительное время.
   

   Суть этого способа состоит в изначальном получении права на владение имуществом.

   После чего проводится перепланировка или ремонт в своей жилплощади. Также нужно получить санкцию на перепланировку в соответствующих органах (). Но придется ждать более или менее трех лет, чтобы это произошло.

2. Второй вариант займет намного меньше времени, но проблема в том, что он является не полностью законным. Так как сначала проводится перепланировка, а уже потом согласуется со всеми инстанциями. Но мало кто согласится на подобную авантюру. Это сопряжено с определенными сложностями и рисками.
   

   В градостроительном кодексе РФ ясно указано, что первоначально запроектированная планировка квартир обязательно должна быть указана в проектной документации строящегося дома ().

Но можно обойти второй вариант и полностью его узаконить.

Для этого нужно обратиться к застройщику в момент создания всей документации и обговорить желаемую планировку новой квартиры.

Это полностью узаконит всю процедуру и убережет будущих хозяев от не желаемого риска. Перепланировка жилого помещения до оформления прав на собственность возможна только в том случае, когда на запланированные роботы не нужно будет получать особого разрешения.

Видео: новостройка

Архитектурные изменения в новостройке до сдачи дома

Проведение новой планировки до момента получения права собственности на жилую площадь, если она произведена до момента сдачи новостройки, является серьезным отклонением от первоначального проекта.

Поэтому проект новой планировки нужно в обязательном порядке согласовать с застройщиком.

Если этого юридическое лицо, то нужно обратиться к директору предприятия. Он в свою очередь вносит изменения в проектную документацию, что приводит к повтору процедуры согласования этого документа.

Но есть некоторые эксперты, которые дают гарантию на то, что узаконить такие действия вполне возможно.

Все из-за того, что практически все новые дома, которые не относятся к социальным объектам, выкладываются из кирпича или бетонных блоков. Поэтому в подобных постройках на внутриквартирной площади несущих стен нет или они попадаются очень редко. И, если процесс перепланировки не затронет эти стены и перестенки, то такое выполнить вполне реально.

Признание права собственности на перепланировку

Схему узаконивания самочинной перепланировки можно описать коротко.

1. Сначала происходит подготовка бумаг, которые потом передаются на рассмотрение архитекторов в районную администрацию.
2. Потом нужно написать заявление в суд с просьбой узаконивания перепланировки и получить судебное решение.
3. После того, как суд признает действия законными, нужно сходить в БТИ за новым техпаспортом на жилплощадь.
4. Потом наведаться в Кадастровую Палату и изменить данные в кадастровом учете.
   

   Если перепланировка затронула габариты жилья, то нужно также внести новые данные в реестре Регистрационной палаты.

Оформить задуманную, но еще не выполненную перепланировку намного проще.

1. Вначале подготавливаются все необходимые бумаги, которые позже рассматриваются специально созданной комиссией архитектурного отдела администрации района.
2. После получения всех документов архитекторы рассмотрят предлагаемый вариант планировки и примут соответствующее решение.
3. Если оно будет положительным, то в квартиру будут приглашены члены жилищной инспекции для утверждения строительно-ремонтных работ.
4. После этого действия такие же, как и в предыдущем варианте. Будущий хозяин направляется в БТИ и получает новый технический паспорт.
5. Также он вносит изменения в кадастровом учете.
6. Если производятся изменения в общей площади жилища, то хозяин также обращается в Регистрационную палату ().

Что нужно знать

Для начала будущему хозяину квартиры для узаконивания перепланировки нужно знать точный перечень документов.

Для реализации задуманного переоборудования владельцу квартиры нужно будет также получить разрешение у сотрудников жилищной инспекции.

Возводить новые стены разрешается только с легких материалов, которые не будут давать нагрузку на фундамент здания.

К таким материалам относятся:

• пеноблоки;
• гипсокартон;
• и другие стройматериалы.

Изменение планировки производится в следующих случаях:

• перенос на другое место квартирной лестницы (если квартира является двухэтажной);
• смена местами разных помещений;
• замена разновидностей пола (не напольного покрытия, а именно пола);
• смена кухонной плиты на другую разновидность;
• установка новых стен из тяжелого материала, что будет создавать лишнюю нагрузку на фундамент;
• монтаж новых коммуникаций.

Какие документы подготовить

При оформлении официального разрешения на запланированную перестройку нужно подготовить пакет документов.

Чтобы узаконить планировку квартиры понадобиться:

• кадастровый паспорт нового образца;
• техпаспорт на жилье последнего образца;
• уведомление о том, что квартира подходит по всем пунктам и нормам СЭС;
• новый проект жилищной площади. Для этого подойдут услуги любого проектного предприятия.

После сбора всех документов нужно прийти к главному архитектору с уведомлением, что произведена самостоятельная перепланировка. После этого придется обратиться в суд. Для этого нужно подать исковое заявление с просьбой узаконить перепланировку.

Нужно подготовить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
  

  Если их нет, то можно предоставить договор основания.

• технический паспорт;
• выписку СЭС;
• новый проект дома.

После этого суд вынесет решение. Если оно положительное нужно заказать новый технический паспорт на жилищную площадь. Затем необходимо изменить данные в кадастровом учете, чтобы получить новый кадастровый паспорт.

Если владелец захочет узаконить еще не выполненную перепланировку, то ему потребуются такие документы:

• новый техпаспорт на жилье;
• договор основания или другой правоустанавливающий документ;
• выписка из домовой книги о количестве жильцов;
• разрешение на перепланировку заверенную ЖЕУ;
• копия счета с паспортного стола;
• положительное заключение СЭС;
• положительное заключение МЧС;
• эскиз или проект квартиры ().

От чего зависит стоимость согласования

Не стоит надеяться, что оформление перепланировки не будет ничего стоить. Цена может быть очень разная. Но есть основные услуги, за которые придется заплатить в любом случае.

Это услуги посредника, техпаспорт нового образца (стоимость минимум 900 руб. ) и кадастровый паспорт (около 200 руб. ), а также расходы на суд и услуги проектной организации.

Риски

Самым главным риском в этом деле является отказ суда о законности, выполненной перепланировки. Суд может обязать владельца квартиры выплатить штраф за административное правонарушение () и заставить сменить планировку на первоначальную. А это тоже потеря вложенных денег на новую перепланировку.