Modificarea statutului juridic al apartamentelor. Ce se va schimba legea apartamentului? Apartamente în legislația fiscală

Conceptul proiectului de lege federal privind reglementarea pieței de apartamente a fost dezvoltat prin ordin al autorităților de la Moscova

La o masă rotundă în cadrul celei de-a III-a întâlniri întregi rusești privind dezvoltarea construcțiilor de locuințe de săptămâna trecută, președintele Fundației Institutului de Economie Urbană Nadezhda Kosareva a prezentat conceptul unei legi federale privind statutul apartamente. Problema formatului de apartament al locuințelor este discutată la nivelul guvernelor Moscovei și Federației Ruse de câteva luni, dar detaliile specifice ale noului proiect de lege au fost făcute publice pentru prima dată.

Pe scurt, apartamentele pot primi statutul de spații rezidențiale – dar fără infrastructură la câțiva pași, cu un nivel de impozitare mai ridicat și utilități scumpe. Propunerile corespunzătoare sunt cuprinse în conceptul proiectului de lege federal privind reglementarea pieței apartamentelor, elaborat prin ordin al autorităților de la Moscova.

Institutul de Economie Urbană propune introducerea de noi concepte în legislație: apartamente, clădire cu destinație mixtă (MDU) și clădire cu utilizare mixtă (MFB).

Conform conceptului facturii, apartamentele ar trebui să fie considerate spații rezidențiale în DSI, ca un set de toate spațiile rezidențiale și nerezidențiale, precum și zonele comune din MFZ sau partea sa structural separată. La rândul său, MFZ este o clădire într-o zonă publică și de afaceri, și nu o casă într-o zonă rezidențială - cu spații rezidențiale și nerezidențiale.

Spre deosebire de apartamentele din clădirile rezidențiale cu mai multe apartamente, apartamentele vor avea un statut juridic ușor diferit.

În primul rând, apartamentele nu vor trebui să fie dotate cu infrastructură socială la câțiva pași. De exemplu, rezidenții lor vor avea dreptul de a folosi școlile de grădiniță, dar nu în apropiere.

În al doilea rând, taxele pentru utilitățile din apartamente vor fi aceleași ca și în spațiile nerezidențiale situate în Zona Federală Moscova. În practică, aceasta înseamnă că rezidenții apartamentelor vor trebui să plătească mai mult pentru utilități decât rezidenții apartamentelor obișnuite - în medie cu 20%.

În plus, este prevăzut un regim de impozitare diferit pentru apartamente acestea vor avea cote de impozit pe proprietate mai mari comparativ cu apartamentele (de la 0,5%). Experții Institutului propun ca impozitul pe proprietate pentru apartamente să fie mai mare decât pentru apartamentele din blocurile de apartamente, dar mai mic decât pentru spațiile nerezidențiale din Zona Federală Moscova. În același timp, proprietarii de apartamente vor trebui să plătească impozit nu numai pentru spațiile lor, ci și pentru proprietatea comună din MFZ - ca și în imobilele comerciale.

Cumpărătorii de apartamente nu vor trebui, de asemenea, să se bazeze pe subvenții și compensații sub formă de deduceri fiscale.

Toate acestea se aplică proiectelor noi care vor fi puse în funcțiune după adoptarea legii și în mod specific ca apartamente. Pentru a rezolva problema cu apartamentele deja construite, care din punct de vedere legal sunt spații nerezidențiale, Fundația Institutul de Economie Urbană a propus stabilirea unei perioade de tranziție, în care acestea să poată fi transformate în locuințe conform unei proceduri speciale și conform unor reguli speciale.

Mai mult, regiunile vor trebui să dezvolte singure aceste reguli și să le finanțeze pe cheltuiala lor, cu posibila participare a proprietarilor de apartamente. În acest caz, nu toate apartamentele existente vor putea primi statutul rezidențial, ci doar cele care îndeplinesc cerințele de cazare în siguranță a cetățenilor.

Iar când perioada de tranziție se încheie, potrivit experților de la Institutul de Economie Urbană, locuirea în spații nerezidențiale ar trebui interzisă prin formularea unei astfel de prevederi în Codul Locuinței.

Comentarii

Denis Bobkov, șeful centrului analitic al SA OPIN:

– În cadrul măsurilor propuse sunt așteptate anumite relaxări pentru viitorii proprietari de apartamente în ceea ce privește utilizarea infrastructurii sociale – școli, grădinițe, clinici etc. Cu toate acestea, nu se poate spune că această categorie de imobile va fi complet egală cu apartamentele: facturile la utilități și taxele vor fi mai mari decât la apartamente.

Desigur, acest lucru va determina o scădere a interesului din partea cumpărătorilor, astfel încât dezvoltatorii vor fi obligați să ofere reduceri la acest format, dacă vorbim despre segmentul de masă. În cazul apartamentelor mai scumpe, interesul pentru ele va rămâne la același nivel, deoarece... aici factorii determinanți sunt locația, conceptul, arhitectura și imaginea proiectului.

Aceste măsuri nu pot fi numite protectoare, deoarece, chiar și în situația actuală, apartamentele sunt în cerere stabilă și își găsesc cumpărători, în ciuda tuturor „inconvenientelor” asociate statutului de „rezidențial nerezidențial”.

Astăzi, apartamentele ocupă aproximativ 30% din structura cererii de pe piața imobiliară din Moscova. Prețul mediu al apartamentelor astăzi este de aproximativ 320 de mii de ruble pe 1 mp. m, pentru comparație, costul mediu al tuturor clădirilor noi din Moscova (inclusiv apartamentele) astăzi este egal cu 300 de mii de ruble pe 1 mp. m.

Andrey Kirsanov, director general adjunct al MR Group:

– Proiectul de lege rezolvă unele dintre problemele apărute în legătură cu dezvoltarea pieței de apartamente. În special, înregistrarea la locul de reședință va deveni posibilă, iar povara fiscală va scădea probabil.

Cu greu se poate fi de acord cu propunerea de a interzice locuirea în spații nerezidențiale. Această propunere este în conflict cu Constituția Federației Ruse, care a proclamat dreptul oricărei persoane prezente legal pe teritoriul Federației Ruse de a circula liber și de a-și alege locul de ședere și reședință. Acest lucru este în conformitate cu Pactul internațional din 16 decembrie 1966 „Cu privire la drepturile civile și politice” și este confirmat de practica judiciară. În special, hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului din 20 iunie 2006 în cauza Babylonova împotriva Slovaciei precizează că „niciun interes public nu poate justifica un sistem de înregistrare în care înregistrarea oficială a reședinței permanente nu corespunde cu locul efectiv al şedere."

Dmitri Kotrovsky, partener al companiei de dezvoltare Khimki Group:

– Ponderea apartamentelor pe piața imobiliară din Moscova a crescut constant în ultimii 5 ani, autoritățile au început de mult să acorde atenție unui astfel de incident precum statutul oficial al spațiilor nerezidențiale pentru spațiile care sunt proiectate; construit și vândut ca locuință pentru rezidență permanentă. Adesea, din cauza acestui incident, cumpărătorii nu au înțeles pe deplin punctele slabe ale „locuințelor nerezidențiale”, concentrându-se doar pe preț și locație.

În diferite momente, au dorit să interzică apartamentele, apoi să le echivaleze cu locuințe, cu aceleași cerințe de disponibilitate a infrastructurii gospodărești și sociale ca și blocurile obișnuite. Ambele, de fapt, nu au permis dezvoltatorilor să dezvolte acest format de proprietăți imobiliare și l-au ucis.

Proiectul de lege este o încercare de a găsi o cale de mijloc - lăsați apartamentele să rămână, pentru că sunt solicitate pe piață, dar în același timp au o serie de caracteristici clare și transparente pentru cumpărători - un nivel mai ridicat de impozitare, tarife crescute pentru utilitati. Cumpărătorul trebuie să înțeleagă că dacă cumpără metri pătrați într-un complex cu apartamente care nu are infrastructură socială proprie, înseamnă că va fi limitat în alegerea unei grădinițe sau a unei școli în apropierea casei, deoarece în timpul construcției complexului de apartamente Dezvoltatorul nu a fost împovărat cu contoare sociale, și anume Acest lucru a economisit bani, dar a fost capabil să ofere cumpărătorilor un preț mai mic.

Maria Litinetskaya, director general al Grupului Metrium:

– Inițiativa de a face apartamente locuințe de clasa a doua este foarte controversată. De fapt, noua lege nu rezolvă în mod absolut problemele de astăzi din segmentul apartamentelor, ci pur și simplu descrie situația actuală. În primul rând, există încă o problemă acută cu lipsa numărului necesar de facilități de infrastructură în ansamblurile de apartamente. În al doilea rând, locuitorii vor fi obligați să plătească facturi majorate la utilități. În al treilea rând, problema majorării cotelor de impozitare nu este rezolvată. De fapt, singura inovație constă în statutul diferit al apartamentelor, și anume în transferul acestora în imobiliare rezidențială. Prin urmare, singurul avantaj al acestei facturi este posibilitatea de a obține înregistrarea permanentă.

În general, adoptarea unei astfel de legi va fi un „pas înapoi”, deoarece dezvoltatorii vor avea oportunitatea oficială de a construi obiecte fără infrastructură, ceea ce va duce în cele din urmă la o povară și mai mare asupra instituțiilor sociale deja funcționale. Astfel, inițiativa luată în considerare nu oferă nimic nou pentru locuința confortabilă a proprietarilor de apartamente, ci este benefică doar dezvoltatorilor care doresc să minimizeze costul proiectului prin reducerea infrastructurii sociale și comerciale;

Alexey Belousov, director comercial al Capital Group:

– Este îmbucurător că apartamentele sunt în sfârșit recunoscute ca rezidențiale. Este alarmant faptul că, în același timp, trecutul lor nerezidențial este planificat a fi păstrat într-o formă sau alta (imposibilitatea obținerii unei deduceri fiscale, creșterea cotei impozitului pe proprietate, majorarea facturilor la utilități, taxa pentru parcurile municipale etc.).

Discriminarea formatului apartamentului propus de autorii legii din punct de vedere al impozitării, în special impozitului pe proprietatea comună, este neclară. Abordarea biroului este clar vizibilă aici. Mai corect ar fi să vorbim despre un singur tarif pentru apartamente și apartamente și să rezolvăm toate nuanțele în detrimentul diferitelor valori cadastrale. Din păcate, în ciuda naturii revoluționare a legii și a așteptărilor sale de către piață, în această versiune este puțin probabil să rezolve în sfârșit problema segmentului.

În octombrie 2017, Ministerul Construcțiilor al Federației Ruse a publicat pe portalul juridic un proiect de lege privind legalizarea apartamentelor și modificări ale actelor legislative. Ce anume propune ministerul și de ce documentul necesită o revizuire serioasă - citiți acest articol.

Extinderea raporturilor juridice locative la obiectele situate în MFZ

Deci, permiteți-mi să încep cu faptul că proiectul de lege declară că locuințele pot fi amplasate nu numai în blocuri de apartamente, ci și în clădiri multifuncționale (MFZ). În consecință, extinde dreptul cetățenilor la locuințe situate în MFZ. În această parte, proiectul legitimează situația actuală. Cert este că în Rusia au fost construite complexe uriașe integrate de aproximativ 15 ani. Acestea includ nu numai spații rezidențiale, ci și facilități publice, comerciale și chiar de afaceri.

În plus, documentul recunoaște proprietarii de apartamente ca una dintre părțile la relațiile juridice cu locuințe. Până acum, proprietarii de apartamente nu erau considerați participanți.

Definiția apartamentului

Pentru prima dată, la nivel legislativ, proiectul definește și apartamentele în sine. El se referă la ele ca fiind locuințe separate structural în MFZ, care servesc pentru locuit și oferă acces la zonele comune. Totul pare a fi clar. Totuși, dacă deschidem Codul Locuinței al Federației Ruse și găsim definiția unui apartament, vom vedea că legiuitorul consideră și un apartament ca fiind o cameră separată structural, cu posibilitatea de a accesa la dotări publice, dar numai într-un bloc de locuințe. .

Se pare că apartamentele diferă de apartamente doar prin locația lor. Sunt amplasate exclusiv în clădiri multifuncționale. Această definiție ridică imediat o mare întrebare.

„Dispariția” apartamentelor din clădirile multifuncționale

Arătând apartamentele ca fiind singurele locații rezidențiale din MFZ, autorii textului trec în tăcere peste apartamentele obișnuite. Se pare că nu se află deloc în astfel de clădiri. De acord. Sunt multe MFZ-uri care nu au apartamente. De exemplu, hotelul și centrul de afaceri „Park Pobedy” din Moscova. Are un centru de afaceri, hotel, locuri de cumpărături și divertisment și apartamente. Doar că nu există locuințe obișnuite.

Cu toate acestea, Anexa „B” la Codul de practică privind clădirile și complexele multifuncționale precizează în mod direct că clădirile multifuncționale pot conține atât apartamente, cât și spații rezidențiale. Un exemplu clasic este complexul multifuncțional Fili Grad din capitală. Este situat lângă parcul Filevsky. Clădirile sale conțin nu numai spații comerciale, publice și comerciale, ci și apartamente și apartamente. Există multe facilități similare în curs de construire la Moscova și în alte orașe rusești. Mai mult, există clădiri care au două intrări cu holuri separate. Unul este pentru rezidenți, iar celălalt este pentru angajații companiilor din centre de birouri.

Rezultă că odată cu intrarea în vigoare a legii în cauză, apartamentele obișnuite din complexul multifuncțional (MFZ) vor părea să iasă din domeniul juridic. Este clar că acest lucru nu poate fi. Autorii au făcut pur și simplu o greșeală semantică. Sau nu ai fost niciodată la MFZ.

Transformarea spațiilor nerezidențiale în apartamente

Documentul prevede că proprietarii de spații nerezidențiale din imobile care au fost predate (sau vor fi predate) clienților înainte de 01.01.2019 au dreptul de a-și transfera proprietatea în apartamente până la 31.12.2021. Gestionarea unei astfel de clădiri va fi efectuată conform regulilor pentru o clădire multifuncțională.

Articolul din proiectul de lege care prevede această prevedere necesită, în general, o formulare și o clarificare mai precisă. Despre ce clădiri vorbim? Am arătat în mod special această normă proprietarilor de imobile comerciale și unor funcționari. Ei au înțeles-o în așa fel încât proprietarii acestor spații dintr-o clădire cu mai multe etaje să-și poată transfera proprietățile în apartamente, după care această clădire să fie gestionată conform regulilor Ministerului Legii Federale. Dar asta e o prostie. Nimeni nu va permite transformarea unui bloc de locuințe într-unul multifuncțional.

Scurte concluzii

Chiar și cu o lectură rapidă, puteți înțelege că acest proiect ridică pentru prima dată problema apartamentelor la nivel legislativ și îi face pe proprietari participanți la relațiile juridice cu locuințe. Aici se termină, probabil, avantajele documentului. Apoi există dezavantaje continue. De exemplu, definiția apartamentelor. Singurul mod în care apartamentele diferă de apartamente este amplasarea lor într-o clădire multifuncțională. Dar, după cum am aflat, apartamentele pot fi situate și în MFZ. Deci definiția propusă de autorii documentului este incorectă.

Dezavantajele proiectului includ faptul că exclude prezența apartamentelor în blocuri de apartamente și a apartamentelor în clădiri multifuncționale. Și asta contrazice complet realitățile pieței de astăzi. În plus, este complet neclar dacă este posibil să se transforme bunurile imobiliare nerezidențiale situate în clădiri obișnuite cu mai multe etaje în apartamente?

În plus, documentul nu spune nimic despre protejarea drepturilor acționarilor - proprietarii de apartamente în caz de faliment al dezvoltatorului. Recunoscând această categorie de obiecte drept spații de locuit, statul este obligat să modifice legea falimentului. În special, proprietarii de apartamente ar trebui să aibă dreptul de a depune cereri pentru transferul de bunuri imobiliare rezidențiale și de a crea un registru separat în caz de faliment. Cu toate acestea, proiectul de lege nu spune nimic despre asta.

http://regulation.gov.ru/#

Art.1. Proiect.

Articolul 16 din Codul locuinței al Federației Ruse

Codul de Reguli SP 160.1325800.2014 „Clădiri și ansambluri multifuncționale. Reguli de proiectare” aprobate prin Ordinul nr. 440/pr al Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse din 7 august 2014

De exemplu, clădirea înaltă multifuncțională „Ladya” din Samara. Este atât o clădire rezidențială, cât și un centru de afaceri.

Avocat Oleg Sukhov special pentru IRN.RU

Din cauza crizei, dezvoltatorii caută soluții non-standard: încearcă să transforme centrele de afaceri neterminate în ansambluri de apartamente, schimbându-și specializarea și trecând de la imobiliare comercială la rezidențială etc. În toamnă, Duma de Stat este gata să ia în considerare un proiect de lege elaborat de Ministerul Construcțiilor al Federației Ruse și Fundația Institutul de Economie Urbană privind „amnistia” apartamentelor. Site-ul portal a decis să afle cum se va schimba piața dacă apartamentele vor primi statutul de proprietăți rezidențiale.

„Orașul Moscovei” ca un catalizator pentru piața de apartamente

Oamenii au început să vorbească despre apartamente ca un fenomen de masă după 2006, când au fost introduse mai multe complexe în Centrul Internațional de Afaceri din Moscova. Viceprimarul Moscovei, șeful Complexului de Construcții, Marat Khusnullin, a declarat că autoritățile capitalei au permis construirea de apartamente pentru a crea o piață civilizată a locuințelor de închiriere. Dezvoltatorii, neîmpovărați de nevoia de a crea infrastructura ansamblurilor de apartamente, au început să construiască apartamente. Cumpărătorii, la rândul lor, au profitat de noile oportunități pentru a cumpăra de facto apartamente în locații favorabile cu 15-20% sub piața imobiliară. Cu toate acestea, această stare de lucruri nu putea continua pentru totdeauna orașului nu i-a plăcut faptul că dezvoltatorii construiau facilități în locații dezirabile, care nu erau împovărate de infrastructură și erau folosite pentru rezidență permanentă.

În 2014, Moskomstroyinvest a început chiar să desfășoare „muncă educațională” cu cetățenii, explicând că cumpărătorii de apartamente nu se vor putea înregistra, nu vor putea folosi facilitățile sociale și culturale etc.

Interesant este că noul proiect de lege nu schimbă fundamental situația. Potrivit inițiativei, apartamentele vor apărea probabil ca unități rezidențiale în clădiri cu utilizare mixtă (MUD) sau vor face parte din clădiri cu utilizare mixtă (MFB). (Terminologia este sugerată de Institutul de Economie Urbană). Potrivit partenerului director al Grupului Metrium, Maria Litinetskaya, Institutul de Economie Urbană propune transformarea apartamentelor în locuințe de „clasa a doua”, unde se va putea înregistra, dar utilizarea grădinițelor și a școlilor va trebui să fie în vigoare. o bază reziduală - un copil va fi luat din apartament numai dacă au rămas locuri libere. În plus, noua factură nu anulează impozitul pe proprietate majorat pentru locuințele și serviciile comunale se vor plăti la aceleași tarife ca pentru proprietățile comerciale (în medie, plata este de două ori mai mare decât pentru un apartament tradițional de aceeași dimensiune). Cumpărătorii de apartamente nu vor putea obține o deducere fiscală. Cine are nevoie de o astfel de factură și cum va schimba piața?

Transferul apartamentelor la statutul de locuințe va ucide piața?

„Dacă „amnistia” nu ar fi benefică pentru vânzători, adică pentru dezvoltatori, în mod natural nu ar exista niciun transfer”, este sigură Maria Litinetskaya „Legalizarea” apartamentelor va permite dezvoltatorilor să-și reconsidere costul, care cel mai probabil va crește și va deveni comparabil cu preturile la apartamente. În plus, ca urmare a „transformării” în locuințe, apartamentele vor deveni un format mai ușor de înțeles și mai atractiv pentru consumatorii finali.

Cei care au achiziționat anterior apartamente vor beneficia în mod clar pentru ei, „amnistia” este un bonus plăcut: au achiziționat de fapt un apartament cu o reducere bună pentru piață, economisind sute de mii de ruble.

Faptul că, în egală măsură, cumpărătorii cumpără totuși un produs mai ușor de înțeles – apartamentele – este dovedit de situația din Grupul MR. După cum remarcă Maria Litinetskaya, după transferul unei părți din apartamente în locuințe, costul apartamentelor (fostele apartamente) a crescut cu aproximativ 10%. În termeni de preț, acesta este în medie de aproximativ 600 de mii de ruble. În același timp, în ciuda diferenței de cost, apartamentele sunt la o cerere mai mare, a căror pondere este în prezent de aproximativ 85% din întreaga ofertă a proiectului.

Partenerul SP din Rusia, Andrey Boykov, are o atitudine foarte negativă față de proiectul de lege. În general, el crede că inițiativa poate ucide piața. „Întrebarea deocamdată nu este despre transformarea apartamentelor în locuințe în forma sa pură, ci despre o modificare parțială a statutului juridic al acestui segment de imobile”, clarifică el. - Vorbim în principal despre sarcina suplimentară a proiectelor separate cu infrastructură socială, care este prevăzută în mod necesar în timpul construcției ansamblurilor rezidențiale. Problema volumului infrastructurii sociale (dacă va fi la fel ca la vânzarea locuințelor sau mai puțin) rămâne deschisă deocamdată.”

Există vreo îndoială că sarcina suplimentară va crește inevitabil costul construcției și că, la rândul său, va „trage” costul pe metru pătrat?

Principalul avantaj al apartamentelor față de locuințe sub formă de cost redus (până la 25%) poate fi compensat parțial sau complet, spune Andrey Boykov. - În plus, în noul proiect de lege rămâne deschisă problema înmatriculării, precum și a sarcinii fiscale crescute din cauza statutului de nerezidenţial. Prin urmare, vânzarea de apartamente poate, în principiu, să nu fie foarte interesantă pentru dezvoltatori, deoarece cererea de la cumpărătorii finali poate fi redusă.

Andrey Khitrov, șeful departamentului de consultanță strategică și cercetare la Welhome, este parțial de acord cu Andrey Boykov:

Cote de impozitare mai mari față de locuințe fac deja să se gândească unele categorii de cumpărători la oportunitatea achiziționării de apartamente. Incapacitatea de a utiliza infrastructura cu o cotă de impozitare crescută și inevitabila creștere a prețurilor la înregistrarea în apartamente este permisă va duce la o pierdere a interesului pentru acest segment a unei părți semnificative a consumatorilor. Totuși, acest lucru nu se aplică segmentului de elită, ci afectează mai degrabă confortul și apartamentele de clasă business.

Evoluția pieței: de la locuințe pentru persoane singure la locuințe pentru întreaga familie

La întrebarea dacă portretul cumpărătorului se va schimba odată cu adoptarea facturii, experții răspund diferit.

Potrivit Mariei Litinetskaya, după transformarea apartamentelor în locuințe, ponderea familiilor cu copii în rândul cumpărătorilor va crește, deoarece pentru ei interzicerea înregistrării permanente a fost critică. În consecință, apartamentele cu mai multe camere (foste apartamente) vor fi la mare căutare.

Cu toate acestea, acest punct de vedere nu este împărtășit de alți experți.

Apartamentele sunt construite cel mai adesea în zone în care imobiliare nu este cel mai ieftin. Asta înseamnă că pentru persoana care le-a acordat atenție, aceasta nu este, în orice caz, prima achiziție de imobile, spune directorul general al complexului de investiții Incentra (complexul mixt Hanoi-Moscova). - Cumpărătorul mediu este o persoană desăvârșită de vârstă mijlocie și mai în vârstă. În general, portretul cumpărătorului nu se va schimba semnificativ. Inițial, apartamentele nu sunt prima proprietate, ci mai degrabă o investiție de cumpărare sau de locuințe pentru copii.

După cum notează Andrey Khitrov, în ultimii ani, apartamentele au încetat să mai fie locuințe „pentru singuri” sau locuințe „pentru o jachetă”.

În segmentul de elită, cumpărătorul de apartamente nu este diferit de cumpărătorul de apartamente. Pe segmentul economic, apartamentele sunt achiziționate de acei cumpărători care nu au suficienți bani pentru un apartament în locația de interes, spune expertul.

Dacă dezvoltatorii anteriori au poziționat apartamentele ca un loc în centrul Moscovei lângă locul de muncă, unde angajații și angajații de birou vin doar să petreacă noaptea, sau ca apartamente la mansardă pentru un grup creativ, acum totul s-a schimbat. Proiectele cu apartamente sunt dezvoltări complexe cu un teritoriu intern (de exemplu, I’m, Wine House și altele), unde este confortabil pentru întreaga familie, inclusiv pentru copii. În ultimii ani, produsul în sine s-a schimbat.

Maria Litinetskaya clarifică faptul că cumpărătorii de apartamente din clasa economică și confort cumpără această proprietate pentru a trăi cu întreaga familie. Dezvoltatorii sunt, de asemenea, conștienți de acest lucru, în consecință, ei asigură prezența infrastructurii în segmentul de masă. Nu merită să spunem că cumpărătorii de apartamente sunt a priori lipsiți de infrastructura însoțitoare”, subliniază Maria Litinetskaya.

„Dezvoltatorii au o responsabilitate socială”

O altă problemă care poate apărea odată cu adoptarea proiectului de lege este Le Truong Son. Dacă apartamentele devin locuințe cu posibilitatea de înregistrare permanentă, dar cu impozitare crescută și alte „bucurii”, atunci pentru cumpărătorii neinformați, chitanțele pentru locuințe și servicii comunale sau o vizită la cea mai apropiată grădiniță pot deveni o surpriză neplăcută.

„Dezvoltatorii au o anumită responsabilitate socială pentru a se asigura că oamenii înțeleg ce sunt apartamentele. În caz contrar, acest lucru va avea un impact foarte negativ asupra pieței: dacă există un val de neînțelegeri, vânzările de apartamente se vor opri pur și simplu. Oamenii vor crede că acesta este un produs complex, obscur și costă cam la fel ca un apartament”, comentează Le Truong Son.

Clienții fără experiență care apelează la agenții imobiliare dubioase, care sunt gata să păstreze tăcerea asupra unora dintre nuanțele apartamentelor de dragul vânzărilor, pot fi înșelați în așteptările lor, clarifică Maria Litinetskaya.

Ea nu crede că confuzia din mintea cumpărătorilor de apartamente sau apartamente va fi larg răspândită. Dacă în urmă cu doi ani clienții au cumpărat apartamente fără să se gândească la mărimea facturilor la utilități și la cota de impozitare, astăzi cumpărătorii sunt mai conștienți de această problemă și cântăresc argumentele pro și contra înainte de a lua o decizie.

Cel mai important lucru astăzi este să oferim cumpărătorilor și dezvoltatorilor un răspuns la ceea ce sunt apartamentele...

În 2015, două ansambluri de apartamente au primit statutul de facilități rezidențiale: proiectul „Faces” (Capital Group) și complexul mixt Vodny (MR Group). Editorii portalului Novostroy-M.ru s-au întâlnit cu directorul comercial al companiei Capital Group, Alexey Belousov, într-un interviu acordat publicației, acesta a explicat motivele transferului apartamentelor în locuințe.

Anterior, Marat Khusnullin a spus că, de la începutul anului, autoritățile au luat în considerare transformarea a 8 proiecte cu apartamente în imobiliare rezidențială. În acest an, potrivit Mariei Litinetskaya, statutul de imobil rezidențial este planificat să fie atribuit complexului cu utilizare mixtă Fili Grad și de la dezvoltatorul MR Group etc.

Pentru a transforma apartamentele deja construite în imobile rezidențiale, proiectul trebuie să respecte cerințele pentru spațiile rezidențiale. Dacă proprietatea asupra proprietății este înregistrată, dezvoltatorul solicită Comisiei interdepartamentale transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale și spații nerezidenţiale în spaţii rezidenţiale. Dacă se ia o decizie pozitivă, se efectuează modificări în registrul de stat al drepturilor imobiliare și se eliberează un nou certificat de proprietate.

În ceea ce privește perspectiva de a face modificări Codului Locuinței al Federației Ruse, experții sunt de acord că, mai devreme sau mai târziu, acest lucru se va întâmpla cu siguranță. Întreaga întrebare este când se va lua decizia finală și sub ce formă va fi inclusă în LCD în cele din urmă.

„Nu cred că guvernul va amâna pentru mult timp problema statutului apartamentelor”, spune Maria Litinetskaya. - Discuția despre soarta viitoare a formatului s-a întins pe tot parcursul anului 2014 și jumătate a anului 2015. Incertitudinea împiedică dezvoltarea ulterioară a pieței, așa că cel mai important lucru astăzi este să oferim cumpărătorilor și dezvoltatorilor un răspuns clar despre ceea ce îi așteaptă atunci când cumpără și construiesc apartamente.

Nu trebuie să vă așteptați la schimbări în Codul Locuinței al Federației Ruse până la sfârșitul anului, crede Andrei Boykov. În opinia sa, problema cu apartamentele va fi rezolvată până la sfârșitul anului 2016. El observă, de asemenea, că nu toate proiectele de apartamente sunt „pseudo locuințe”. În unele cazuri, acestea sunt hoteluri pentru sejururi pe termen scurt și mediu, iar cumpărătorii unor astfel de apartamente sunt în mare parte investitori care achiziționează imobile în scopul închirierii acestora. Un exemplu este complexul grupului Pioneer, Vertical al companiei NAI Becar și altele.

Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale a întocmit un proiect de lege care echivalează apartamentele din clădirile multifuncționale cu apartamentele obișnuite. Acest lucru va permite proprietarilor de apartamente să se înregistreze în ele și să utilizeze infrastructura socială din zona lor.

Foto: portal Moscova 24/Lidiya Shironina

Proiectul de lege întocmit de Ministerul Construcţiilor introduce conceptul de clădire multifuncţională, în care se pot amplasa atât spaţii nerezidenţiale, cât şi spaţii rezidenţiale - apartamente. Documentul definește că un apartament este „o cameră separată structural dintr-o clădire multifuncțională destinată locuinței cetățenilor și satisfacerii acestora a nevoilor gospodărești și a altor nevoi legate de reședința lor”. Aceleași norme ale Codului Locuinței se aplică apartamentelor din clădirile multifuncționale ca și spațiilor rezidențiale din blocurile de locuințe.

Proiectul de lege permite proprietarilor de spații nerezidențiale din clădirile date în exploatare înainte de 1 ianuarie 2019, să transfere aceste spații în apartamente până la 31 decembrie 2021. Cu toate acestea, deciziile specifice privind condițiile și procedura specifice pentru un astfel de transfer sunt lăsate la latitudinea autorităților regionale. Proiectul de lege al Ministerului Construcțiilor cere doar asigurarea „siguranței rezidenței permanente a cetățenilor în astfel de spații și funcționarea în siguranță a unor astfel de spații”.

Noua lege va fi o surpriză plăcută pentru mulți proprietari de apartamente. Astăzi, ponderea acestui tip de imobil pe piața clădirilor noi din Moscova este de 20–25%. Numai anul trecut au fost dați în funcțiune circa 800 de mii de metri pătrați. m de apartamente – de două ori mai mult decât cu un an mai devreme.

Numai anul trecut, la Moscova au fost dați în funcțiune aproximativ 800 de mii de metri pătrați. m de apartamente – de două ori mai mult decât cu un an mai devreme

Acest tip de imobil este mai ieftin atât pentru dezvoltator, cât și pentru cumpărător decât apartamentele convenționale din cauza cerințelor de reglementare reduse - pentru izolație, izolație fonică, standarde sanitare și nu există cerințe pentru infrastructura socială pentru apartamente.

Ca urmare, costul de 1 mp. m de apartamente se dovedește a fi cu 30–50% mai mică decât în ​​apartamentele normale. În condiții de scădere a veniturilor, acesta se dovedește adesea a fi un factor decisiv pentru cumpărători.

Cu toate acestea, există o serie de alte probleme asociate cu apartamentele. În special, plățile de utilități și impozite pentru acest tip de proprietate sunt calculate la rate cu 15-20% mai mari decât pentru apartamentele obișnuite. Dar principala problemă este că proprietarii de apartamente nu pot obține înregistrarea permanentă și, în consecință, pot fi atașați de clinici, școli, grădinițe și alte infrastructuri sociale.

Discuțiile despre necesitatea recunoașterii apartamentelor ca locuințe au loc de câțiva ani. Cu toate acestea s-au bazat însă pe nerespectarea de către apartamente a standardelor stabilite pentru spațiile de locuit. Situația a început să se schimbe abia anul acesta.

În aprilie, prim-ministrul Dmitri Medvedev, raportând Dumei de Stat cu privire la activitatea Cabinetului de Miniștri, a cerut intensificarea eforturilor în stabilirea statutului apartamentelor prin îmbunătățirea legislației privind locuințe.

În iunie, viceprimarul Moscovei pentru Politica de Dezvoltare Urbană și Construcții Marat Khusnullin a declarat că guvernul de la Moscova pregătește amendamente la legislație care să egaleze statutul apartamentelor și locuințelor.

Au fost stabilite standarde reduse pentru izolație, izolație fonică și indicatoare sanitare pentru apartamente și nu există deloc cerințe pentru infrastructura socială.

În septembrie, Institutul de Economie Urbană a trimis propuneri Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse de modificare a Codului Locuinței pentru a recunoaște apartamentele ca unul dintre tipurile de bunuri imobiliare rezidențiale. De altfel, aceste propuneri au stat la baza proiectului de lege publicat de Ministerul Construcţiilor.

Principalul avantaj al acestui document este dreptul proprietarilor de apartamente de a se înregistra și de a utiliza infrastructura socială la locul lor de reședință. Cu toate acestea, unele restricții vor rămâne. Astfel, potrivit unor surse, autoritățile urmează să mențină cote majorate de impozit pe proprietate și tarife de utilități pentru apartamente. În plus, nu toate apartamentele existente vor primi statutul de spații rezidențiale: spațiile situate lângă industriile existente, în special cele periculoase, vor fi private de această oportunitate.

Vecinii au dreptul să deschidă un magazin de cusut, un cabinet stomatologic sau un restaurant, să-și închirieze apartamentele oricui și așa mai departe.

În orice caz, cumpărătorii de apartamente trebuie să ia în considerare riscul ca vecinii lor să se angajeze în activități comerciale dacă doresc. De exemplu, deschideți un atelier de cusut, un cabinet stomatologic sau un restaurant, închiriați-vă apartamentul oricui și așa mai departe, făcând viața în apartament cât mai incomodă posibil.

Din cauza acestor restricții și riscuri, prețul apartamentelor, chiar și după intrarea în vigoare a noii legi, va rămâne mai mic decât costul apartamentelor normale. Dar, cel mai probabil, nu cu 50%, ci doar cu 10-20%.

Pentru agenții imobiliari și dezvoltatori, noua lege ar putea deveni o bătaie de cap serioasă, deoarece un volum mare de aprovizionare nouă va intra pe piața imobiliară rezidențială aglomerată din Moscova. Așadar, scăderea prețurilor la locuințele de capital va continua într-un ritm accelerat, în special pe segmentul locuințelor bugetare.

Vorbim despre proiectul de lege federală „Cu privire la modificările Codului locuinței al Federației Ruse și anumite acte legislative ale Federației Ruse privind reglementarea anumitor raporturi juridice care decurg în legătură cu construcția de clădiri multifuncționale”. Documentul a fost postat pe portalul federal al proiectelor de acte juridice de reglementare la 11 octombrie 2017.

Principalele inovații

Proiectul de lege vizează reglementarea pieței apartamentelor rezidențiale situate în clădiri multifuncționale. Documentul definește apartamentele ca fiind „o încăpere separată structural dintr-o clădire multifuncțională (MFZ – n.red.), care oferă acces direct la zonele comune dintr-o astfel de clădire, destinate locuinței cetățenilor și satisfacerii acestora a nevoilor gospodărești și a altor nevoi legate de locuința acestora. .”

De fapt, proiectul de lege a Ministerului Construcțiilor vizează acordarea apartamentelor statut parțial de spații rezidențiale, care, printre altele, se exprimă prin impunerea unei sarcini proprietarilor acestora sub forma infrastructurii tehnice a clădirilor.

Astfel, documentul stabilește că proprietarii de spații dintr-o clădire multifuncțională dețin proprietate comună (teren, scări, lifturi, coridoare, acoperișuri etc.) prin dreptul de proprietate comună.

Procedura de plată a spațiilor de locuit și utilităților este determinată de hotărârea adunării generale a proprietarilor de spații sau de decizia TSN (asociația proprietarilor de imobile). Problema administrării clădirii multifuncționale în sine este rezolvată într-un mod similar.

Și, poate, cel mai important punct pentru proprietarii de apartamente rezidențiale este că proiectul de lege prevede posibilitatea „înregistrării”.

Cazare sau hoteluri?

Între timp, piața de apartamente din Rusia nu se limitează la apartamente rezidențiale.

Un segment în creștere rapidă al industriei ospitalității îl reprezintă așa-numitele apartamente de servicii, care oferă oaspeților oportunități pentru sejururi prelungite, păstrând în același timp servicii în stil hotelier. Acest segment de facilitati de cazare se dezvolta si sub conducerea unor branduri hoteliere internationale - de exemplu, Staybridge Suites (IHG) sau Adagio (AccorHotels). Apartamentele ca locuințe de tip „locuință extinsă” sunt adesea incluse în dezvoltările cu utilizare mixtă. De exemplu, apart-hotelul Adagio Moscow Kievskaya face parte din complexul hotelier Kievsky, împreună cu două hoteluri în format clasic - ibis Moscow Kievskaya și Novotel Moscow Kievskaya.