Як правильно вибирати земельну ділянку для будівництва будинку Як вибрати ділянку для будівництва будинку: поради експерта Як правильно вибирати земельну ділянку

Правильно? А ось і не зовсім! Для того, щоб зробити перший крок назустріч майбутньому житлу, потрібно вибрати земельну ділянку під забудову.

На перший погляд - це завдання не складне, проте прочитавши цей матеріал, ви зрозумієте, що вибір ділянки - питання не менш важливе, ніж спорудження самого будинку, і до нього потрібно поставитися з особливою відповідальністю. Ми сподіваємося, що прочитавши цей матеріал, ви уточните собі безліч моментів, і, зрештою, зробите правильний вибір.

Вибираючи ділянку, ми, звичайно, порівнюємо її вартість зі своїми можливостями. А ділянки у престижних районах великих міст та адміністративних центрів коштують чимало!

Якщо ділянка знаходиться в хорошому районі, її площа досить велика, а вартість - навпаки, маленька, перевірте, чи немає з ділянкою будь-яких проблем.

Варто звернути увагу на правову сторону правочину. Знижена ціна на ділянку може бути викликана юридичними проблемами, вирішувати які після покупки ви будете.

Важливими критеріями вибору ділянки для будівництва стануть

• можливість телефонізації та електрифікації ділянки
• екологічна обстановка
• інфраструктура: близькість лікарні, аптеки, пошти, школи
• віддаленість ділянки від сусідніх будинків
• можливість добудови у висоту та ширину
• муніципальне обслуговування

Який розмір ділянки кращий – великий чи маленький?

Врахуйте, що чим більша ваша земельна ділянка, тим більше буде роботи з нею. А якщо ви підберете щось маленьке – не буде шансів розширити власний маєток. Ділянки як великої, так і маленької площі мають свої переваги та недоліки.

Маленька ділянка

• Буде простий у облагородженні та озелененні
• Коштів на огородження піде набагато менше

Видимий недолік може стати тіснота, відсутність місця для господарських прибудов та зберігання лісу чи вугілля. Однак попрацювавши з ландшафтним дизайнером, ви зможете створити на невеликій ділянці всі види малих архітектурних форм, організувати та зонувати простір так, щоб він став якомога затишнішим і по-домашньому теплим.

Велика земельна ділянка

• Розкриває перед власником необмежені можливості для облаштування: тут розмістяться і котедж, і ставок, тенісний корт, басейн, і навіть будиночок для дітей.

Маючи великий город можна назавжди сказати "прощай" вільним вихідним, вихід - найняти садівника, який за цією красою буде доглядати. Пам'ятайте, що газон потребує щотижневої стрижки, а садові рослини поливу, прополюванню і т.д.

Однак, будь-яка земля – це хороша інвестиція, так що, маючи велику ділянку, у погані часи ви зможете продавати її навіть невеликими частинами.

Інформація – золото!

При покупці земельної ділянки звертайте увагу на кожну дрібницю.

Чим більше інформації про ділянку ви знатимете, тим швидше ви ухвалите рішення про купівлю.

За інформацією про ділянку ви можете:

• звернутися до органів місцевого самоврядування та ознайомитися з кадастровими даними
• заглянути до сусідів - вони зможуть дати вам більш об'єктивну інформацію,
• дізнатися про наміри влади щодо даної території, або про кримінальну обстановку.

Будь-яка інформація не буде зайвою.

Водні проблеми?

Доступ до води на деяких ділянках може бути обмежений.

Для того щоб заздалегідь скласти кошторис робіт з підключення ділянки до водо- або електропостачання, дізнайтеся, як далеко від ділянки знаходяться джерела комунікацій і скільки буде коштувати їх підключення.

Багато покупців ділянок, які не мають прямого доступу до водопроводу, вирішують пробурити свердловину самостійно. Це не завжди буває просто і окупається в дуже поодиноких випадках.

З урахуванням витрат на буріння - власна свердловина може коштувати $8 000 і більше. Питання часто ускладнюється і тим, що не всі ґрунти придатні для буріння (існує безліч ділянок з наявністю величезних підземних гранітних валунів, пробурити які неможливо).

Якщо на ділянці все-таки можна організувати свердловину, попросіть сусідів поділитися інформацією про якість і чистоту води, проаналізуйте воду з різних свердловин і підберіть оптимальну для свердловини глибину.

Як правило, чиста та смачна вода знаходиться вже на глибині 20 метрів. Не зайвими будуть також показання СЕС про рівень бактеріологічного та хімічного забруднення.

Ґрунтове питання

Тип фундаменту майбутнього будинку безпосередньо залежить від типу ґрунтів на ділянці.

Дослідження грунту необхідно провести ще до покупки ділянки, особливо, якщо ділянка викликає підозри!

У будь-якому випадку, якщо ділянку, а точніше її ґрунт не задовольнить фахівців, ґрунтовий настил можна легко замінити (хоч це і не дешево), проте розповідам про ідеальні ділянки з ідеальними умовами для будівництва котеджу теж довіряти не варто.

Досвідчені зможуть запропонувати будь-які рішення для майбутнього фундаменту незалежно від типу ґрунту на ділянці.

Ліс чи поле, пагорб чи низина?

Вибираючи земельну ділянку для будівництва належну увагу потрібно звернути й на тип місцевості, на якому він розташовуватиметься.

• Ділянка в лісі або поблизу лісу подарує вам справжню насолоду свіжим повітрям (особливо хвойного)

Щоранку ви прокидатиметеся під спів птахів, восени та влітку ходитимете в ліс за грибами та ягодами, крім того, автоматично зникнуть проблеми з витратними матеріалами для декору або будівництва.

• Проте ділянка поблизу лісу може спровокувати деякі проблеми, такі як вторгнення на ділянку гризунів та інших лісових шкідників, комах.

Клумби і грядки розташовані поблизу лісу будуть зазнавати біологічної атаки з боку дерев: усі корисні речовини та воду вбиратимуть старі дерева та дикорослі рослини.

• Густий ліс, крім того, що захищатиме будинок та ділянку від вітру, може давати тінь на грядки у тих місцях, де сонце життєво необхідне.

Розташування будинку на пагорбі - майже ідеальний варіант у плані ландшафтного дизайну, великої кількості сонячного світла, чудового виду на околиці. Але багато власників будинків на піднесенні майже все своє життя віддають на вирішення проблеми зі змиванням ґрунту, укладанням стежок та фундаменту, створення системи поливу.

Будинок, розташований у низині, позбавить вас від проблем із сухістю грунту та вітром. Тим не менш, будуючи будинок, гараж, інші будівлі, заздалегідь подумайте про достатній рівень гідроізоляції.

Як правило, ділянки в низині мають дуже високий рівень ґрунтових вод, що у свою чергу створюватиме проблеми у прохолодні пори року та під час паводків.

Біля водоймища

Розташування ділянки біля водоймища, здається найбільш прийнятним варіантом як з точки зору будівництва, так і з точки зору ландшафту. Єдине, що біля будинку часто літатимуть комарі та комахи, а ґрунту – знадобиться дренаж.

У будь-якому випадку, для будинку на рівнині чи пагорбі доведеться подбати про належний рівень захисту від "непрошених гостей" та диких тварин, а також спорудити захист дерев та квітів від згубних погодних умов.

Яка електрифікація ділянки?

Для того, щоб проводити будівельні роботи, ремонт або навіть провести вечірку для друзів, вимагатиме чимало електроенергії.

Вважається, що нормою споживання одного котеджу є 20-30 кВт. Однак у реальному житті це далеко не так. Багато власників котеджів вважають за щастя мати 10 кВт, а деякі навіть половину. Це питання варто прояснити ще на етапі вибору ділянки.

Ось чому гостро стоїть питання про організацію додаткового джерела енергії, підстанції або вітряної, сонячної установки. Ще один вихід – з розумом витрачати електроенергію, наприклад, створивши автоматичну систему контролю.

Чим обігріти?

Частим рішенням, але не найвигіднішим, є електрика (за умови, що вам виділили не менше 30 кВт). Якщо цього не сталося, варто подбати про підведення газу із загальної районної системи газопостачання. А ось чи є на цій території підведення газу, варто уточнити перед покупкою ділянки.

За бажанням можна користуватися газовими балонами, але з безпеки вони, звичайно ж, поступаються загальною газовою системою. Як варіант, об'єднатися із сусідами, бо разом із ними такі проблеми вирішувати набагато легше та швидше.

Яку форму вибрати?

Крім інфраструктури та фундаменту для майбутнього котеджу, важлива також форма земельної ділянки. Кожна з них має свої переваги та недоліки, які ми з вами спробуємо коротко розглянути.

Вузький (довше, ніж ширше)

Така ділянка принесе чимало дискомфорту тим, хто любить усамітнення, і не бажає підпускати сусідів близько до свого будинку. До того ж, вибір проектів будинків, придатних для вузьких ділянок обмежений. Однак за допомогою озеленення та зонування можна створити унікальні ефекти, наприклад, розмістити на ділянці довгий виноградник або сад у перспективі. У глибині ділянки можна спорудити ще один маленький будиночок або басейн.

Кутова земельна ділянка

Зручний у плані розміщення паркану та воріт, він більш ізольований, оскільки сусіди можуть бути тільки з двох сторін (з чотирьох). Однак при кутовому ділянці вам не уникнути цікавих поглядів з боку проїжджої або пішохідної частини, до того ж огорожу з боку дороги потрібно облаштувати якнайнадійніше, садові дерева близько до паркану краще не висаджувати.

Квадратна земельна ділянка

Є ідеальним як з погляду розміщення будинку, так і вибору проекту, облаштування садової частини. Недоліків у такої форми ділянки практично немає, до того ж, логіка квадратної форми надихне на акуратне ведення всього господарства.

Враховуючи всі перелічені фактори, Ви станете власником відмінної ділянки! А якщо є питання про якусь землю у найближчому Підмосков'ї, то дзвоніть нам – підкажемо!
Ми проектували та будували будинки у більшості котеджних селищ під Москвою.

Декілька прикладів наших будинків з красивими ділянками:

Ви вирішили зводити заміський будинок, але ще не вибрали ділянку? Пошук земельної ділянки – важливий та відповідальний процес, від якого залежить рівень комфорту життя, надійність та термін служби будівель. У цій статті ми дізнаємось, як правильно вибрати земельну ділянку під будівництво будинку. Але спочатку розглянемо види та типи ділянок, адже не кожна земля підходить для будівництва житлового чи садового будинку.

Виділяють землі садівницького чи дачного товариства, землі для особистого підсобного господарства та ділянку під ІЖС (індивідуальне житлове будівництво). На землях для підсобного господарства можна будувати, якщо вони є присадибними та розташовані у межах населених пунктів. Індивідуальна житлова ділянка підходить для будівництва будинку заввишки до трьох поверхів. А тепер розглянемо параметри та дізнаємося докладніше, як обрати земельну ділянку.

Розміри та форма

Спочатку продумайте площу будинку та фундаменту будинку. Багато цікавих проектів житлових котеджів та дачних будинків ви знайдете в каталозі "МаріСруб". Там ви знайдете одно- та двоповерхові будівлі, будинки з балконами, терасами, мансардою та інші варіанти. Якщо вам не сподобається жоден проект, архітектор компанії розробить персональний.

Вибираючи площу ділянки, продумайте місце для гаража чи паркування, для лазні та господарських будівель, городу чи саду, якщо такі елементи плануються. Для котеджу площею 200 квадратних метрів знадобиться ділянка 15-20 соток, а для маленького дачного будиночка до 100 квадратних метрів вистачить і 6-10 соток.

Велике значення має форма ділянки. Слушною і вигідною стане прямокутна або квадратна. Асиметричні ділянки, землі у вигляді трапеції чи літери Р принесуть складнощі у проектуванні. Однак при правильному плануванні та розміщенні об'єктів такі ділянки стануть оригінальними та ефектними. На такій площі можна цікаво розташувати зону відпочинку, садок або ставок.

Розташування та інфраструктура

Найбільше цінуються ділянки, розташовані близько до населеного пункту. Крім того, при виборі звертають увагу на перебування поряд лісу, водоймища. При оцінці розташування враховують такі критерії:

• Якщо поруч розташоване водоймище, перевірте чи зручні підступи до нього і чи не зливають у воду відходи;
• Ділянка повинна розташовуватися на відстані 20-150 метрів від водоймища (точні параметри визначає тип водоймища);
• Перш ніж вибирати ділянку на височини або пагорбах, подумайте, що ґрунт на такій площі поступово сповзатиме вниз разом із фундаментом будови;
• Ділянки у нижній частині рельєфу (низинах) затоплюватимуть навесні. Відповідним варіантом стане рівна поверхня. Можна вибрати і високу ділянку з ухилами та пагорбами. Але в цьому випадку ретельно продумайте фундамент для дому та правильно виберіть тип конструкції. Приділіть особливу увагу плануванню ділянки;
• Природний плоский рельєф вимагатиме облаштування дренажної системи, оскільки вода з ділянки під час дощу або танення снігу нікуди не піде. Це призведе до постійних калюж та застоювання води, затоплення ділянки та підвального приміщення, поступового руйнування фундаменту. Проте експерти рекомендують робити дренаж кожного типу ділянки. Така система ефективно видаляє та відводить воду із землі, від стін та фундаменту будівлі;
• Не вибирайте дуже щільну забудову, так і відкритий простір без сусідів;
• При виборі зверніть увагу, як падає тінь на ділянку сусідніх будинків і дерев.

Зверніть увагу на дороги, під'їзні колії та інфраструктуру загалом. До цього критерію відносять транспортне сполучення, наявність громадського транспорту, близькість до трас та об'єкти (магазини, аптеки та лікарні, школи тощо).

Ґрунт та ґрунт

Характеристики ґрунту та ґрунту впливають на виростання рослин та культур, майбутній урожай та родючість землі, на вибір фундаменту та будівництво будинку. Від рівня пролягання ґрунтових вод та виду ґрунту залежить вибір фундаменту, проведення комунікацій та інженерних мереж, підбір будівельних матеріалів.

Перед будівництвом проводять аналіз земельної ділянки, визначають тип ґрунту та рівень залягання ґрунтових вод. Самостійно визначити глибину вод також можна. Зробіть ямки глибиною 70-80 см по периметру ділянки. Якщо за годину в поглибленнях з'явиться вода, існує небезпека затоплення. Якщо ямки залишаться сухими, не потрібно хвилюватися.

Найбільш високі ґрунтові води спостерігаються поруч із річками. На такому ґрунті можна облаштувати город, але не можна розбити сад і важко побудувати підземний гараж, підвал чи льох.

На осушених торфовищах виникає сильне усадження, що погано для дерев'яного будинку, який і без того сідає. Докладніше про усадку будинку з дерева читайте. Осушений торф ускладнює облаштування і саду, і городу. Найкращим варіантом у південних регіонах Росії стане чорнозем, а в середній смузі — заплавні ґрунти.

Комунікації та інженерні мережі

Кожен мріє про впорядкований заміський будинок або літню дачу, де, як мінімум, буде електрика та водогін. Якщо ви плануєте будівництво котеджу для постійного проживання, то систему комунікацій слід обміркувати ретельніше. У цьому випадку знадобиться облаштування електрики, водопроводу, вентиляції, опалення та каналізації. Самостійно організувати перераховані вище інженерні мережі досить важко і дорого. Тому зверніть увагу на деякі моменти.

Якщо поряд знаходиться газова труба, то організувати газопостачання та опалення в будинку буде легко. Для газифікованої території потрібним варіантом стане водяне опалення з використанням газового котла. Якщо місцевості не проведено газ, раціонально вибрати електричну систему опалення. Особливою популярністю користується "тепла підлога" та використання стандартних електричних обігрівачів.

На будинок площею 200 квадратних метрів потрібно 25-30 кВт. Перед покупкою дізнайтеся, чи реально забезпечити ділянку необхідною енергетичною потужністю в цій місцевості. Для проведення електрики в будинок вступний кабель прокладають повітрям або в траншеї. Організують внутрішню відкриту або закриту проводку, встановлюють розподільні щити та електроприлади, монтують вмикачі та вимикачі, розетки.

При підведенні води до будинку підходящим варіантом стане підключення до централізованого водопроводу. Однак така можливість існує далеко не у кожній місцевості. Тому багато хто встановлює автономні джерела води, серед яких колодязь або свердловина.

Перший варіант більш простий у встановленні, використанні та чищенні. Але він не впорається з великим об'ємом та сильним натиском води. Тому колодязь обирають для літнього будиночка та для ділянки, яку використовуватимуть для сезонного проживання та відпочинку. Для цілорічного проживання та просторого котеджу на велику кількість людей вибирають свердловину.

Найбільш простим методом облаштування каналізації є звичний туалет. Однак санвузол можна облаштувати і усередині приміщення. Для каналізації необхідна локальна установка з принципом глибокого біологічного очищення. Вони безпечні для екології та не вимагають додаткового обслуговування. Вони практичні та легкі у застосуванні.

У будинку постійного проживання продумують примусову систему вентиляції. Навіть якщо це споруда з колоди або бруса, в якій дерево "дихає", природної вентиляції недостатньо для комфортного життя. Скупчення конденсату на стінах викликає плісняву та грибок, що руйнує деревину і псує зовнішній вигляд.

У кам'яних, бетонних, блокових та інших будинках припливно-витяжна (примусова) вентиляція потрібна обов'язково. Вона гарантує стабільний та нормальний повітрообмін, усуває неприємні запахи у приміщенні. Спеціальні вентилятори дають свіже повітря та при необхідності обігрівають приміщення.

Купівля та облаштування земельної ділянки

Ви обрали та збираєтеся купувати землю. Перед цим обов'язково перевірте документи. Власник землі має надати такі папери:

• Свідоцтво про право власності на землю та про перехід права власності ділянки до власника (договір дарування, купівлі-продажу та ін.);
• Довідка із зазначенням, якого типу належить обраний ділянку;
• Ситуаційний та кадастровий план ділянки;
• Довідка з міського управління інвентаризації та оцінки нерухомості про характеристику будинку чи відсутність будівель;
• Витяг з ЄДРП про відсутність обтяження;
• Довідка про відсутність боргів щодо сплати земельного податку;
• За наявності чоловіка письмову згоду на продаж землі, завірене у нотаріуса;
• Копія паспорта власника ділянки.

Після придбання ділянки проводять аналіз ґрунтів, планують та проектують простір, роблять зонування та складають проект будинку. Ці роботи оперативно та надійно виконують майстри "МаріЗруб". Пропонуємо вивчення характеристики землі, проектування інженерних систем та будинку, будівництво “під ключ” з фундаментом та покрівлею, внутрішньою та зовнішньою обробкою. Телефонуйте, і менеджер фірми проконсультує з питань і підкаже, як вибрати ділянку для будівництва будинку.

Експерт на ринку заміської нерухомості Villa66 рекомендує:

Для багатьох життя за містом стає доступною мрією, і це закономірно. Первозданная природа, чисте повітря, ліс, тиша та безпека - далеко не повний список переваг життя в котеджному селищі. Погодьтеся, спостерігати за тим, як наші діти катаються на санчатах і будують снігові замки в чистому снігу, а влітку гасають велосипедом без міського пилу - одне задоволення. Щоб відповісти на запитання «як вибрати земельну ділянку?», потрібно відключити емоції, поглянути на завдання з прагматичного погляду та пам'ятати, що для комфортного та недорого проживання у власному будинку потрібно врахувати всі дрібниці!

Перший етап – вибір місця

Найголовніше – щоб земельна ділянка та її розташування вам подобалися! Подивіться ділянку у різний час доби та різну погоду. Зверніть увагу, в якому боці встає і сідає сонце, чи заважатимуть дерева або, навпаки, сприяють плануванню ландшафту. Оцініть рельєф: ухил, височини, низинки, спонукайте тут хоча б півгодини, відчуйте атмосферу і це обов'язково допоможе вам у виборі земельної ділянки.

Земельна ділянка

Ділянки відрізняються і за площею, і за рельєфом, і за рослинністю. Так, наприклад, багато хто вибирає ділянки з великою кількістю дерев, але в результаті для будівництва будинку і лазні буде потрібно вирубування. Залежно від району закон про вирубку дерев відрізняється - врахуйте цей момент.

Ландшафт земельної ділянки – це суб'єктивне рішення. Рівна ділянка не вимагатиме значних засобів для вирівнювання, а ділянки з ухилом можуть дати вам багато цікавих рішень при розробці ландшафтного дизайну.

Розташування ділянки у селищі, транспортна доступність, кількість сусідніх будинків, технічна можливість підключення до інженерних мереж, зручність заїзду-виїзду на ділянку – тут дрібниць не буває!

Вибір забудовника

З погляду практичності вибір земельної ділянки починається не з котеджного селища, а з компанії - забудовника. Вам може сподобатися земельна ділянка та приваблива ціна, але без якісної інфраструктури, інженерних комунікацій життя в будинку буде незатишним та дорогим!

Забудовник котеджних селищ повинен бути з ім'ям та досвідом у будівництві, тому обирайте компанію, яка вже має повністю побудовані та функціонуючі селища. Чим більше таких проектів, тим безпечніша угода.

Для будівництва невеликого котеджного селища в середньому потрібний рік-два. Якщо будівництво затяглося, то є передумови до проблем. Зверніть увагу на наявність інфраструктурних об'єктів та комунікацій: паркан навколо селища, якість доріг, охорона з відеоспостереженням, газ, водопостачання, електрика, інтернет – все це вже має бути присутнім на момент вибору та купівлі земельної ділянки. Також подивіться в інтернеті відгуки про забудовника.

Дозвільні документи, умови договору, виконані проекти, відгуки власників – це убезпечить ваш вибір, щоб не нарватися на фірму-одноденку. Пам'ятайте, кількість реалізованих проектів та відгуки – головний актив забудовника котеджних селищ.

Документи на земельну ділянку

На кожну земельну ділянку оформляється кадастровий паспорт та свідоцтво про право власності. Наявність цих документів у продавця є обов'язковою! Також зверніть увагу і на категорію та цільове призначення земельної ділянки.

Для нормального будівництва та проживання необхідно:

Перевірити статус ділянки можна на сайті www.rosreestr.ru. Інші земельні ділянки купувати не рекомендується! В обов'язковому порядку разом із юристом перевірте договір купівлі-продажу земельної ділянки. Договір на ділянку землі має містити всі обіцянки та гарантії забудовника.

Екологія та транспортна доступність

Природа Уралу унікальна за своєю різноманітністю, але екологічно чистих районів у безпосередній близькості до Єкатеринбурга не так багато. Якщо вам потрібне місце для постійного проживання, то це обов'язково має бути екологічно чистий район, щоб ваша родина щодня насолоджувалася головною перевагою заміського життя – чистим повітрям та водою.

Тому при виборі земельної ділянки необхідно врахувати два фактори: якість землі та важка промисловість.

1. Якість землі – це охоронні зони цвинтарів, скотомогильників та інших неприємних сюрпризів. Щоб переконатися у їх відсутності, використовуйте такі сервіси, як wikimapia.org, а краще напишіть запит у Росприроднагляд.
2. Промислові об'єкти – головні вороги. Перевірте наявність таких на околицях селища, а також оцініть троянду вітрів, щоб зрозуміти, в який бік вітер рознесе шкідливі викиди. Постарайтеся вибирати землю в достатній відстані від промислових центрів, і заміське життя гарантуватиме свіже повітря, міцне здоров'я.

Життя у котеджному селищі насамперед приваблює чистим повітрям, тому навколо заміського селища бажано наявність великого лісового масиву.

В якому напрямку від міста обиратиме землю?

Для економії часу та ресурсів необхідно вибрати район у радіусі комфортної відстані з транспортною доступністю. Важливо, щоб доступ до котеджного селища був із кількох трас, якщо хочете нівелювати щільний трафік.

Пам'ятайте, що сама віддаленість від міста не така важлива, тому що швидкість руху по трасі дозволяє подолати додаткові 10-15 кілометрів досить швидко. Головне - зручний виїзд із міста і сама траса. При виборі напрямку котеджного селища переконайтеся в наявності багатосмугової дороги та відсутності пробок в обидва боки. Шляхи, що лежать через села та малі міста, обіцяють серйозні обмеження у швидкості.

На те, де краще купити земельну ділянку, впливатиме і ваше місце проживання, а також місце роботи. Часом виїхати з центру міста складніше, ніж проїхати кілька десятків кілометрів трасою. Вибирайте напрямки з міста, які будуть вам зручні.

Розвинена інфраструктура – ​​комфортне життя

І найголовніше – інфраструктура. Почнемо з того, що існують обов'язкові аспекти та моменти, які залежатимуть від ваших особистих уподобань. Рішення про те, яку ділянку купити неподалік Єкатеринбурга, приймати вам. А ми допоможемо визначити критерії вибору.

Безпека

З метою безпеки периметр котеджного селища має бути огороджений парканом, на в'їзді – пропускний пункт із постом охорони. Бажана наявність відеоспостереження, патрулювання та групи швидкого реагування. Охорона та відеоспостереження – основа правопорядку у котеджному селищі, оскільки патрулювання таких житлових зон поліція не здійснює.

Розваги та активне життя

Переконайтеся в наявності організованих дитячих майданчиків та обирайте селища поблизу річки чи озера, оточені великим лісовим масивом, адже ми хочемо проводити час активно. Бажана і наявність обладнаних паркових зон, тротуарів, лісових стежок. Також буде чудово, якщо поблизу будуть спортивно-розважальні комплекси, де ви з родиною зможете проводити час. Наприклад, це можуть бути кінні секції, волейбольні чи футбольні майданчики, а також кафе та зоопарк.

Комфорт та зручність

Доцільно вибирати заміське селище, де є дитячий садок, гарний магазин, медпункт, дрібні сервіси, як, наприклад, миття автомобілів та шиномонтаж. Висвітлення місць загального користування – обов'язковий аспект!

Керуюча компанія

Комфортне життя - це звичні нам зручності у місті, тому зверніть увагу на наявність у котеджному селищі офісу компанії, що управляє. Усі питання, пов'язані з охороною котеджного селища, ремонтом комунікацій, вивезенням сміття, обслуговуванням місць загального користування мають вирішувати професіонали.

Інженерні комунікації – цивілізація за містом

Не варто тішитись красою місць, поки ви не переконалися в наявності інженерних мереж котеджного селища, адже на ділянці вам належить будувати будинок. Електроенергія, водопостачання, газ, інтернет – без цього сьогодні неможливо уявити цивілізоване життя. А щодо підземних комунікацій чи наземних - вибір за вами. Подобаються вам стовпи з провислими проводами та жовті труби – ваше право.

Найзручніше вибирати ділянки у селищах з готовими комунікаціями, розглянемо їх докладніше.

Електроенергія

Найкраще, якщо система енергопостачання забезпечена підземним кабелем. Вона має підходити безпосередньо до вашої ділянки. Перетин кабелю (проводів СІП) має бути достатнім для забезпечення мінімум 15 кВт потужності та напруги 380 В. Рекомендуємо перевірити ТУ (технічні умови) на електропостачання котеджного селища. Виділеної потужності має вистачити всіх мешканців (розрахунок виробляється з 15 кВт споживаної потужності кожним будинком). Енергопостачання селища бажано по 2 категорії надійності – постачання від двох незалежних джерел.

Газопостачання

Система газопостачання (краще підземним способом) має підходити безпосередньо до вашої ділянки. Діаметр труби повинен забезпечувати 3 (краще 5) м3/годину споживаного об'єму. Газопровід у котеджному селищі повинен мати кілька закільцювань. Якщо ваш будинок підключений до кінця довгої труби, то холоду газу може просто не вистачити. Бажано, щоб розведення газопроводу по селищу було середнім тиском. Підрядник на руках повинен мати такі документи:

Технічні умови:

1. Проект, узгоджений газопостачальною організацією, що пройшов експертизу.
2. Акт закінченого будівництва.
3. Акт держбуднагляду.
4. Акт введення в експлуатацію.
5. Акт врізання та пуску газу.
6. Договір на технічне обслуговування газопроводу.

Водопостачання

Бажано, щоб у селищі було централізоване водопостачання із професійною водопідготовкою. У такому разі ви завжди користуватиметеся чистою водою.

Каналізація

Каналізацію найкраще змонтувати самостійно. Централізована каналізація не є обов'язковою.

Зв'язок

Сьогодні ми не можемо уявити життя без телефону та інтернету, тому наявність оптиковолоконного інтернету є обов'язковою! Наявність стійкого стільникового зв'язку обов'язково!

Дороги

Переконайтеся, що дорога до селища та до вашої майбутньої ділянки прокладена, а краще, щоб це була асфальтована дорога. Інакше пил влітку стоятиме стовпом. До того ж, ями та калюжі будуть турбувати вас у дорозі щодня. Уздовж доріг має бути прокладена зливова система. Висвітлення доріг має бути виконане за ГОСТами.

Що треба перевірити, щоб придбання ділянки замість радості не обернулося проблемами

Припустимо, ви вже відповіли на найголовніші питання: де ви хочете купити земельну ділянку (хоча б на рівні району чи напряму) та для чого (жити постійно, приїжджати іноді, жити влітку). Все одно ви неминуче потрапляєте до лабіринту складних та взаємопов'язаних питань, що потрібно врахувати при покупці ділянки?

Де і в кого купувати земельну ділянку?

Ви можете купити землю у іншого власника-фізичної особи. Можете купити у девелопера нового селища (хоча сама угода де-юре може бути проведена як купівля у фізичної особи). І, нарешті, є можливість купувати безпосередньо у муніципалітетів на торгах (часто про такі угоди кажуть, що «земля купується у держави»).

Купівля у фізичного несе всі ризики подібних угод (загроза «неякісних» документів, утиск прав третьої сторони при угоді і т.д.)

Організоване котеджне селище (якщо тільки купуєте не на останніх стадіях) супроводжується ризиком недобудови. Полюс є ризик високих платежів за обслуговування (як правило, поки селище будується, за обслуговування платити не треба, а потім жителів приголомшують високими тарифами). Щодо торгів, хто участь у них потребує певних навичок та… вільних коштів, які будуть внесені як застава. До того ж далеко не завжди на торги виставлятимуться ті ділянки, які потенційно вам підходять.

Яка категорія земель краща для будівництва заміського будинку?

Нове у Земельному кодексі 2019

З 1 січня набули чинності нові редакції Земельного, Містобудівного, Житлового кодексу, закону про Іпотеку, які суттєво змінюють уявлення про земельні ділянки. Насамперед, зникають поняття «дача», «дачна ділянка», «дачне об'єднання». Залишаються лише «садівничі» та «городницькі» некомерційні товариства.

На землі для садівництва можна зводити капітальний житловий будинок. Вимоги щодо нього, як і у випадку з ІЖС – не більше трьох надземних поверхів (але не вище 20 м). Будинок може бути призначений проживання однієї сім'ї, тобто. без поділу на квартири. Щоправда, тепер навіть у СНТ для будівництва будинку треба отримувати дозвіл (раніше це так треба було робити лише на землях населених пунктів із дозволеним використанням ІЖС).

На землях для городництва можна зводити лише некапітальні споруди, без фундаменту.

Так само важливо, що тепер садовий будинок можна визнати житловим будинком (якщо він відповідає всім технічним регламентам, що висуваються до житлових будинків) і навпаки (якщо тільки ніхто не живе в цьому будинку постійно). Ця процедура регламентується постановою уряду РФ від 28.01.2006 N 47 (ред. від 24.12.2018) «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання, багатоквартирного будинку аварійним та підлягаючим знесенню або реконструкції, садового будинку житлового будинку садовим будинком». У житловому будинку можна отримати постійну реєстрацію

Якою має бути топографія ділянки?

Досконала ділянка для будівництва будинку має бути плоскою, розташованою на височині, у крайньому випадку, на верхній частині схилу. Форма – прямокутна, співвідношення сторін 1:2, орієнтація – зі сходу захід. Насправді такі ідеальні параметри майже не зустрічаються. Чим доведеться жертвувати – дивіться щодо ситуації. Наприклад, яр, що перетинає ділянку, однозначно вважається фактором, що бракує. Але, якщо сам земельний наділ розташований у відокремленому місці, ділянка велика, а ціна низька, можливо, це для когось виявиться перевагою, дозволивши реалізувати цікавий ландшафтний проект.

Що вас, однозначно, має насторожити: то це загроза регулярного затоплення. Таке трапляється у заплавах річок та озер, які навесні можуть розливатися дуже сильно, та у місцях з високим рівнем ґрунтових вод. Тому за інших рівних вибирайте ділянку, розташовану вище. До речі, рівень ґрунтових вод важливий при проектуванні майбутнього будинку: якщо він вищий за 2 метри, вам краще відмовитися від обладнаного підвалу або цокольного поверху, т.к. гідроізоляція вимагатиме великих витрат. Навпаки, занадто глибоке залягання може унеможливити облаштування колодязя. Буріння свердловини - це витрати іншого порядку і необхідність отримати дозвіл. У деяких водоохоронних зонах буріння свердловин заборонено.

Ще одна проблемна локація – на краю високого урвища. Такі ділянки дуже мальовничі, дозволяють звести будинок з фантастичними видами. Але м'які осадові породи одного разу можуть обвалитися.

Скільки має коштувати земельна ділянка?

У професійних девелоперів співвідношення витрат на земельну ділянку та будівництво будинку зазвичай засекречено. Але кажуть, що земля має коштувати близько 30% від усього проекту. Орієнтуйтеся на ці цифри, коли шукаєте.

На що звернути увагу під час купівлі ділянки?

Перевірте наявність комунікацій

До них належать електрика, газ, водогін, каналізація, зливові стоки. Критично важливі перші дві. Якщо вони не підведені, треба поцікавитися віддаленістю точок підключення і наявністю вільних потужностей. Марина Денискіна, керівник компанії «Верес Груп» нагадує, що «для громадян встановлено спрощений порядок підключення до електричної мережі потужністю до 15 кВт, що цілком достатньо для приватного домоволодіння. Вартість такого підключення складе лише 550 рублів, без урахування супутніх витрат. З газом все може бути набагато складнішим і дорожчим, у кожному окремому випадку необхідно уточнювати питання в газопостачальній організації».

За словами інших експертів, у ближньому середньому Підмосков'ї наявність або відсутність техумов на газ змінює вартість земельної ділянки приблизно на третину. Адже навіть тут ще газифіковані не всі населені пункти.

Що з інфраструктурою?

Транспортна доступність. Яка є дорога до ділянки, чи її в зимовий час розчищають і за чий рахунок, чи заливається вона під час паводків. Як змінюється завантаженість шосе у будні та вихідні? Чи є доступний громадський транспорт?

Комерційна та соціальна інфраструктура. Де знаходяться та в якому режимі працюють найближчі магазини. Втім, цими питаннями ставляться практично завжди. Набагато рідше цікавляться, а де отримати найближчу медичну допомогу? (Коли шукають ділянку для будівництва літньої дачі, про це взагалі не думають, а питання може бути актуальним, особливо якщо є маленькі діти та батьки похилого віку).

Те саме стосується шкіл та дозвільної інфраструктури (актуально при постійному проживанні). Звісно, ​​кожен з батьків переконається, що поблизу є школа. Але поки діти дуже маленькі, ще повністю усвідомлюється той факт, що крім школи потрібні гуртки, студії, секції, басейн. Перевірте це до того, як купите земельну ділянку та почнете будувати будинок.

Що із межами ділянки?

Через плутанину з власністю, яка діялася останні десятиліття, сьогодні зустрічаються ділянки з кордонами, що перетинаються документами. Тому переконайтеся, що з усіма сусідами підписано згоду про визнання меж ділянки, а самі кордони реально розмічені на території.

Якщо ви купуєте ділянку на землях ІЖС, то подивіться на місцевості, як проходить «червона лінія», що визначає межу дозволеної забудови.

Зруйновані (або просто старі) будівлі зажадають витрат на утилізацію.

Що із сусідами?

Зайве говорити, що невідповідні сусіди здатні зіпсувати будь-яку ділянку мрії. Наприклад, якщо ви збираєтеся жити цілий рік, а сусіди приїжджають лише влітку, навряд чи підтримають вашу ініціативу зимової розчищення доріг. Проблеми можуть бути з сусідами, які здають будинки в оренду під організацію галасливих вечірок, з тими, хто займається птахом і тваринництвом. Якщо дозволене використання земель – ЛПГ (особисте підсобне господарство), то жодних претензій до тих, хто містить буря, бути не може.

Що зі сміттям?

Це новий головний біль, що виник у власників заміських будинків. Дізнайтеся, чи немає на околицях ділянки полігону твердих побутових відходів і чи не планують таку організовувати в майбутньому. Якщо ви купуєте ділянку з СНТ або селища – поцікавтеся, як справи з вивезенням та утилізацією сміття.

Як купити землю у держави для ІЖС

Розповідає Марина Денискіна, керівник компанії «Верес Груп»: "В даний час досить багато муніципальної землі продається на торгах. Актуальну інформацію про торги можна дізнаватись на сайті torgi.gov.ru, куди стікаються відомості про торги, що проводяться державою по всій Росії" .

Брати участь у торгах можуть як юридичні особи, і громадяни. Достатньо подати заявку з додатком копії паспорта та сплатити завдаток, який буде повернутий, якщо учасник торги не виграв. Якщо торги проводяться в електронній формі, необхідно мати електронний цифровий підпис (ЕЦП).

Виявивши цікаву ділянку на торгах, слід її уважно вивчити. Для початку можна скористатися сервісом «Публічна кадастрова карта», розміщеним на сайті Росреєстру, та визначити місцезнаходження ділянки.

Необхідно виїхати на ділянку, знайти межі ділянки на місцевості, переконатися в її транспортній доступності, у тому числі взимку, оцінити оточення та можливу присутність поряд промислових чи сільськогосподарських підприємств, об'єктів інфраструктури та комунікацій.

Також обов'язково перевірити наявність та утримання документів на ділянку: що ділянка перебуває на кадастровому обліку, відсутній перетин кордонів із сусідніми ділянками, відсутні обтяження та арешти. Необхідно звернути увагу на категорію та вид дозволеного використання землі: щодо ділянок, призначених для приватного будівництва, найціннішим вважається «індивідуальне житлове будівництво». Також потрібно дізнатися про допустимі параметри будівництва, зазначені в Правилах землекористування та забудови.

Велике значення має можливість підключення комунікацій (насамперед, електрики та газу), т.к. вартість ділянки з комунікаціями і без них може суттєво відрізнятись.

Заміський будівельний бум у нашій країні триває вже не одне десятиліття, проте, як показує практика, багато забудовників так і не навчилися не лише розраховувати вартість будівництва та визначати технологічні особливості майбутньої забудови, а й правильно вибирати ділянку. Ну гаразд, якщо є зайві гроші, то ціна «перетяженого» будинку і кількість будь-яких архітектурних рішень не відіграє суттєвої ролі. А от якщо ділянка виявиться поганою, то якою б гарною не була побудована хата, ті чи інші незручності дуже сильно отруюватимуть існування її мешканців, а то й взагалі поставлять можливість будівництва під сумнів. Втім, ця проблема стосується більше не зовсім заможних забудовників, яких у нас в країні переважна більшість. Тому їм необхідно знати хоча б головні правила вибір відповідної ділянки незалежно від типу будинку та режиму проживання в ньому – лише влітку, як дачники, або цілий рік як постійні мешканці.

Як правило, основну (хоч і не вирішальну) роль у виборі ділянки під будівництво відіграє її вартість. Якщо брати стандартну ділянку, а не якийсь «шматок ландшафту», що має безперечні природні гідності, які в першу чергу цінують елітні забудовники (ліс, річка тощо), то ціна ділянки зменшується відповідно до віддаленості її від великого міста. Також на вартість впливає і віддалення від будь-яких важливих комунікацій – шосе, автобусної зупинки, школи, та й взагалі від будь-яких осередків цивілізації. Звичайно, можна побудувати будинок, який забезпечуватиметься водою з колодязя або свердловини, опалюватись автономними системами, є навіть такі жителі віддалених місць, які забезпечуються електрикою за допомогою генераторів, благо сьогодні вони продаються в достатньому асортименті і мають прийнятну ціну. Однак наявність більш-менш дороги, що проходить, обов'язково при будь-яких уподобаннях. Якщо ж власного автомобіля немає, то в межах досяжності має бути автобусна зупинка або станція електрички. Більш важливо, щоб неподалік був магазин чи аптека. А для дітей потрібен дитячий садок та школа. Так що наближеність до комунікацій і хоча б мінімальних елементів селищної інфраструктури все ж таки необхідна.

Не менш важливо також правильно вибрати розмір ділянки. Найчастіше майбутні домовласники купують дуже невелику ділянку, вважаючи, що зможуть вмістити на ньому все, що потрібно. Але під час будівництва виявляється, що на нього не вміщається не лише присадибне господарство, а й сам будинок. Саме тому спочатку слід розробити план у повній відповідності до проекту будинку, а тільки потім визначатися з необхідною величиною ділянки. А буває зовсім навпаки – купують занадто велику ділянку, а після завершення будівництва залишаються надто великі пустуючі площі, на облаштування яких немає ні коштів, ні сил, та й бажання теж. Таким чином виявляється, що багато грошей витрачено марно. Звичайно, пустуючі площі в майбутньому можуть стати в нагоді, але також можуть і не знадобитися, а платити за них податок треба буде регулярно.

Наступним пунктом вибору потрібної ділянки буде з'ясування того, чи можна взагалі на цій ділянці щось будувати? Найчастіше трапляються такі ділянки, цільове призначення яких у юридичних документах визначено як ділянку, де дозволено лише ведення садівництва. Продавці зазвичай запевняють, що цільове призначення таких ділянок можна змінити, проте це лише напівправда. Вся ця юридична тягомотина з переоформленням займе стільки часу і на неї буде витрачено стільки сил і фінансових коштів, що в результаті сама земля виявиться дешевшою, ніж уся ця паперова тяганина. Тому перед тим, як зацікавитися ділянкою та всерйоз приступати до його дослідження, слід обов'язково ознайомитись з його цільовим призначенням.

Отже, ділянку обрано, її юридичний статус визначено, розміри податків та інших супутніх платежів з'ясовано, можна розглянути всі його переваги та недоліки ближче. Якщо поряд живуть люди, то вони будуть вашими сусідами. А сусіди бувають різні, зокрема й шкідливі. Не слід розпитувати про сусідів у продавця – правди не досягнете. Краще самому нанести до них візити і подивитися, що за люди оточують ділянку та вашу майбутню оселю. При нагоді, можна про них розпитати в інших місцях, наприклад, в магазині або на пошті – якщо селище маленьке, то всі одне про одного знають практично все, і часто можуть розповісти про сусідів багато такого, що суттєво може вплинути на рішення купити саме це ділянку.

Далі треба вивчити фізичні особливості ділянки. Не варто доглядати ділянку, розташовану в низині або на вершині пагорба. Якщо ділянка в низині, то вся вода під час дощу стікатиме прямо до будинку. Гірше, якщо будинок на пологому березі річки або іншої водоймища, напевно, його може затопити паводком. У будь-якому випадку потрібно провести ґрунтово-гідрологічні дослідження, і хоча це влетить у копієчку, зате потім на цій ділянці можна буде спокійно будувати будинок і потім спокійно в ньому жити. Якщо ж розщедрюватися на фахівців немає бажання, то деякий комплекс таких досліджень можна зробити самостійно. Як відомо, найвищий рівень ґрунтових вод – навесні, коли стояв увесь сніг, і пройшли перші весняні дощі. Тому саме навесні слід займатися підбором відповідної ділянки, саме в цю пору року буде видно, наскільки сильно обводнена земельна ділянка. І ще одне важливе спостереження – якщо на ділянці ростуть і квітнуть вологолюбні рослини навіть спекотного літа, то це пряма вказівка ​​на те, що вода десь поряд. Також непрямим сигналом негативної гідрологічної обстановки може бути зупинене неподалік будівництво - чинники, звичайно, можуть бути різні, але все ж таки краще перевірити все напевно. Може статися так, що будинок не добудували саме через високі ґрунтові води. А якщо недобудований будинок стоїть на пагорбі, то цілком ймовірно, що ґрунт піщаний, нестійкий, і будинок просто загрожує сповзти в низину. Але навіть якщо ґрунт у верхній точці рельєфу нормальний, неприємності все одно можуть з'явитися - у вітряну погоду будівлі дуже сильно діставатиметься від вітру. Взимку на будинок вітром наноситиме багато снігу, і він просто потоне в кучугурах, опинившись на шляху хуртовин.

Також важливою причиною відмови від придбання ділянки може виявитися такий фактор, як наявність неподалік нього будь-яких підприємств, а особливо – тваринницьких ферм. Звісно, ​​сьогодні сільське господарство у нас не на висоті, і багато підприємств не працюють. Але не виключено, що саме ті занедбані підприємства або ферми, які розташовані поряд з вашою ділянкою, все ж таки запрацюють. Тоді почнуться вам дуже суттєві незручності - гуркіт техніки, всякі неприємні запахи та інші подібні радості. А особливо якщо повз вашу ділянку проходить дорога з цього підприємства, особливо ґрунтова, то приготуйтеся до біди – влітку пил стовпом, навесні та восени, на сльоту, сільський автотранспорт дуже швидко перетворить її на болото і бруд буде по всій окрузі, в тому числі і у вас у дворі.

Є ще безліч дрібніших правил вибору відповідної ділянки, і часто на них просто не звертають уваги, тому що припустити не можуть, що ці пункти можуть мати якийсь суттєвий вплив на мешканців нового будинку згодом. Наприклад, якщо ви вибрали кутову ділянку, то приготуйтеся до того, що вам потрібно буде витратитися на бічну частину огорожі або паркану. Також не слід будувати новий будинок поряд зі старожилами, які проживають у старих та неупорядкованих будинках. Такі сусіди – дуже погані сусіди, і кохання від них власнику новобудови здебільшого не дочекатися. І ще важливо: навіть якщо ви збираєтеся прожити в будинку все своє життя, ви не можете наперед знати, як складуться ваші життєві обставини. Може статися так, що будинок доведеться через деякий час продати, тому ніколи не будуйте будинок на пустирі або взагалі на значній відстані від інших новобудов, такий будинок буде важче продати, та й ціна на нього не буде відповідати вашим навіть заниженим очікуванням.

Загалом вибір хорошого, тобто придатного хоча б для основної частини ваших вимог ділянки - це ціла наука, і підійти до цієї науки слід з усією відповідальністю. У цьому питанні ніколи не слід покладатися виключно на свої власні міркування та уявлення, тут обов'язково потрібна допомога фахівців. Так, така допомога може коштувати грошей, але в цій справі скупитися не варто, інакше ця скупість може спричинити великі неприємності в майбутньому. Крім того, дуже цінну інформацію можуть надати і майбутні сусіди – треба тільки не полінуватись і зав'язати з ними хоча б шапкові знайомства. В результаті всіх цих пошуків можуть відкритися такі важливі факти, про які не подумали б навіть досвідчені фахівці, тому що досвід досвідом, а будь-яких суто індивідуальних обставин і умов може бути так багато, що їх не охопить навіть найбагатший досвід найдосвідченішого фахівця. Успіхів вам у цій нелегкій справі!